Le difformità urbanistiche di un immobile. Cosa succede se presenti ?

Quando ci si approccia ad una proposta di acquisto immobiliare – e mi raccomando di farlo sempre attraverso un’agenzia immobiliare per avere maggiori tutele- è bene verificare tutta la documentazione urbanistica e catastale del bene che si vuole acquistare. Questo per evitare di trovarsi al momento del rogito notarile – o addirittura dopo l’acquisto– con la sorpresa di scoprire che l’immobile ha delle serie difformità rispetto al progetto depositato presso l’ufficio urbanistico del Comune di appartenenza del bene.

QUALI SONO I CASI PIU’ COMUNI DI DIFFORMITA’ URBANISTICA

Iniziamo con lo specificare che il costruttore all’epoca della realizzazione avrà depositato il progetto dello stabile e di ogni singolo appartamento con il disegno della costruzione, i parametri, il disegno dei singoli luoghi etc…

Ebbene non è un caso sporadico che tra i disegni depositati e la realizzazione effettiva possa risultare, ad esempio, una porta o una finestra spostata, un balcone realizzato e non presente nel progetto, un muro spostato….

O non è un caso sporadico che nel corso degli anni i precedenti proprietari abbiano, ad esempio, chiuso un balcone e realizzato una veranda o spostato un muro o unito due appartamenti attigui o realizzato stanze nei piani seminterrati o sottotetto.

In pratica se se manca la giusta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo titolo autorizzativo della costruzione depositato al Comune. 

CHI SI ACCORGE DELLE DIFFORMITA’ EDILIZIE

Non possiamo imputare colpe al notaio rogante in quanto questi non conosce l’immobile e sottopone alle parti, in sede di atto di compravendita, la planimetria del bene per avere l’assenso della veridicità dello stato dei luoghi.

A questo punto rimane il fatto che ad accorgersene dovranno essere l’agente immobiliare e il perito bancario se viene richiesto un mutuo ipotecario. Come? facendo fare richiesta, da parte del proprietario dell’immobile, al Comune di appartenenza del cespite di “accesso agli atti” per controllare la documentazione presente al Comune e facendo la corrispondenza con lo stato dei luoghi e la planimetria catastale.

COME SANARE UNA DIFFORMITA’ EDILIZIA

Specifichiamo che NON tutte le difformità sono sanabili. Infatti alcuni aspetti non si possono sanare con una pratica edilizia, specie se si è costruito e fatto diventare residenziale dei locali sottotetto in totale mancanza dei necessari requisiti di abitabilità o sotto il piano stradale ( succede spesso nelle nuove costruzioni dove al catasto e al Comune risultano locali tecnici o lavatoi e invece sono camere da letto e bagni….), per il resto basterà rivolgersi ad uno studio tecnico per redigere una SCIA o CILA in sanatoria. Il tecnico presenterà al Comune la pratica di domanda per il rilascio del permesso di costruire, corredata dagli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti prescritti dalla legge. Il tecnico dovrà asseverare la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative.