IL 2024 IMMOBILIARE: L’ANNO CHE CI ASPETTA

Inizio di anno nuovo e cerchiamo di capire cosa ci aspetta in campo immobiliare e quali potrebbero essere le previsioni. Lasciamo un 2023 con tante ombre e qualche spiraglio di luce specie verso il finire dell’anno, ombre legate ai tassi bancari per i mutui ipotecari altissimi e per un rallentamento delle compravendite dovute all’incertezza economica. Ma questo è il passato e aspettiamo di leggere i dati ufficiali definitivi che ci verranno forniti ( anche se la soc. Nomisma ha già anticipato il dato che vede il 2023 chiuso con 684.000 compravendite con una flessione del 16% sul 2022).

Da un punto di vista della ricerca da parte dei potenziali acquirenti, si conferma la ricerca di immobili con balconi /terrazzi, spazi interni adeguati per lo smart-working, vicinanza dei servizi come supermercati, palestre, spazi verdi anche comuni, vicinanza di fermate metro/bus o il posto auto. Il prodotto immobiliare in nuova costruzione, la cui offerta in Italia non riesce già da diversi anni a soddisfare la domanda potenziale, dovrà tenere conto sempre più di queste dinamiche.

Ma il 2024 come si prospetta per il mercato immobiliare?

Come detto verso la fine del 2023 abbiamo iniziato a vedere un leggero cambiamento di trend, anche grazie al fatto che l’inflazione rallenta e  la Banca Centrale Europea ha deciso di lasciare i tassi di interesse sul denaro fermi o quantomeno non in rialzo come, di contro, avvenuto per tutto il 2023.

Per noi le attese per il futuro rimangono comunque ottimistiche (a meno di sconvolgimenti dovuti all’improvvisa recrudescenza delle tensioni in Medioriente). L’inflazione sembra aver imboccato la strada della discesa con l’indice nazionale dei beni al consumo (NIC) che dal 10% di gennaio 2023 è sceso all’1,7% dello scorso ottobre.

Un dato è certo: ci sono e ci saranno nel 2024 meno case di nuova costruzione sul mercato a causa delle difficoltà di molti costruttori anche per i prezzi elevati dei materiali e di conseguenza ci sarà piu “usato” con il risultato che la qualità dell’offerta non migliora certo ( forse peggiora) anche in previsione degli obiettivi Europei relativi al miglioramento della “classe energetica”.

Secondo Nomisma ( società che si occupa e realizza ricerche di mercato specifiche), che nel suo Osservatorio presenta le previsioni per il triennio, il miglioramento del mercato è previsto al 2026, quando le compravendite faranno segnare una ripresa, mentre per il 2024 la loro previsione è di un mercato immobiliare ancora in calo. Nelle loro previsioni vedono un calo delle erogazioni di mutuo da parte degli istituti di credito di circa il 17,4% per il 2024 e del 6,8% per il 2025 a fronte di un mercato immobiliare in Italia previsto con un -3,6% per le vendite.
Quanto ai prezzi, nel 2024 la variazione media nelle grandi città dovrebbe attestarsi a +0,6% su base Italia e nello specifico Milano a +1,4% e Roma a +0,6%.

E il mercato degli affitti?

Le previsioni positive sono tutte per il mercato degli affitti residenziali che sia nel 2023 e anche nel 2024 andrà a gonfie vele ma con un solo lato negativo: i prezzi delle locazioni che sono arrivati a livelli massimi a fronte di una mancanza di immobili. Nelle grandi città, specie se sede di università, gli immobili scarseggiano e i prezzi sia per intero immobile e sia per singole stanze sono alle stelle.

E il mercato dei mutui bancari?

Come scritto sopra abbiamo toccato il punto massimo nel 2023 e siamo forse al punto di svolta . Se la Banca Centrale Europea non ci riserverà “nuovi scherzi”, con il tasso Euribor a tre mesi fermo attorno al 4%, i tassi reali dovrebbero iniziare a scendere. Sul mercato dei futures le aspettative sull’Euribor a tre mesi sono di un calo di due punti nel giro di 18 mesi.

È cambiato l’ordine delle variabili secondo le quali le famiglie scelgono le abitazioni. Requisiti quali spazi per la convivialità, smart-working rooms, orti, palestre, servizi di laundry, fra gli altri, intesi in ottica condominiale, sono sempre più richiesti al pari delle tradizionali caratteristiche come l’ascensore, lo spazio esterno o il posto auto. Il prodotto immobiliare in nuova costruzione, la cui offerta in Italia non riesce già da diversi anni a soddisfare la domanda potenziale, dovrà tenere conto sempre più di queste dinamiche.