Vendita di un immobile sottoposto al vincolo dei Beni Culturali

Che cos’è il vincolo delle Belle Arti su un immobile, anche noto come vincolo dei Beni Culturali? In questa breve guida troverete tutte le risposte alle vostre domande su questo argomento, ma se doveste avere ulteriori dubbi o difficoltà, non esistate a contattarmi per un parere gratuito.

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Un aspetto importante nel mercato immobiliare riguarda gli immobili sottoposti al vincolo della Soprintendenza delle Belle Arti (Decreto Legislativo n. 490/1999 e successivo Codice dei Beni Culturali, d. lgs. n. 42 del 2004) cioè immobili che ricadono in centri storici o zone di pregio artistico e sui quali potrebbero esserci degli interessi statali riguardanti il bene con un valore storico – artistico, architettonico o paesaggistico (scopri anche l’articolo: quanto vale la mia casa per conoscere il valore del tuo immobile).

La disciplina sulla vendita dei beni culturali ha avuto diverse fasi di sviluppo, l’idea che dal patrimonio di interesse storico e artistico potesse derivare un utile economico, di valorizzazione – attraverso atti di concessione e cessione – inizia alla fine degli anni Novanta, con qualche apertura alla possibilità di applicare un vecchio principio che nello stabilire l’inalienabilità del patrimonio immobiliare storico e artistico, di fatto stabiliva delle eccezioni.
Chiariamo innanzi tutto che gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero.

Il trasferimento di proprietà assolve principalmente al compito di consentire l’eventuale esercizio della prelazione da parte del Ministero e disciplina l’irrogazione delle sanzioni penali e amministrative contemplate in caso di violazione dell’obbligo.
Questo vincolo – da parte del Ministero – potrebbe essere esercitato per 60 giorni successivi dall’atto di compravendita tra le parti effettuato dal notaio.

Leggi anche l’articolo dedicato alle tasse sull’acquisto della prima casa e la guida per vendere una casa donata!

La procedura è composta da due fasi, ovvero un primo contratto “condizionato” il quale è oggetto di denuncia alla soprintendenza dalla quale parte il termine dei 60 giorni di cui sopra citati. Da tener conto che gli effetti dell’acquisto retroagiscono alla conclusione del primo atto.

Il secondo atto, invece, è un mero atto dichiarativo. In pratica, il notaio – entro 30 giorni – dovrà comunicare al Ministero dei beni culturali  che potrà provvedere alla prelazione (in subordine della  Regione o della Provincia o del Comune) l’avvenuta stipula della compravendita e da quel momento decorreranno i famosi 60 gg in cui il Ministero (o comune) potrà rispondere (o in assenza vale il silenzio/assenso). La richiesta di autorizzazione ad alienare è presentata dal notaio all’ente cui i beni appartengono ed è corredata dalla indicazione della destinazione d’uso.

Solamente dopo l’avverata condizione sospensiva dei 60 gg la parte promissaria acquirente entra in possesso a tutti gli effetti dell’immobile, mentre il possesso ed il materiale godimento durante la fase di pendenza, spettano alla parte venditrice la quale si impegna a custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, e dovranno essere trasmessi alla parte acquirente non appena la condizione si sia avverata.

Nel caso di mutuo viene stipulato l’atto dal notaio e contestualmente anche il mutuo, ma i soldi verranno erogati solo dopo 60gg dall’acquisto se il Ministero non esercita il suo diritto. Ma nell’ipotetico caso, quanto insperato, che le Belle Arti e/o gli altri enti sopracitati, esercitasse il suo diritto, verrà da questi pagato il prezzo dichiarato nel rogito (quindi senza perdita di un euro da parte della parte promissaria acquirente) perdendo però la parcella versata al notaio.

Per ultimo, ricordiamo che dal momento dell’acquisto qualsiasi tipo di intervento edilizio o su superfici dipinte o decorate, o interventi conservativi, devono essere autorizzati oltre che dal comune anche dalla Soprintendenza. Se – per effetto della violazione degli obblighi di protezione e conservazione stabiliti dalle disposizioni del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D. L.gs. 42/2004) – il bene cultuale subisce un danno, il Ministero ordina al responsabile l’esecuzione a sue spese delle opere necessarie alla reintegrazione. In caso di inottemperanza all’ordine impartito, il Ministero provvede all’esecuzione d’ufficio a spese dell’obbligato, con conseguente recupero delle relative somme nelle forme previste dalla normativa in materia di riscossione coattiva delle entrate patrimoniali dello Stato.

Quando la reintegrazione non sia possibile, il responsabile è tenuto a corrispondere allo Stato una somma pari al valore della cosa perduta o alla diminuzione di valore subita dalla cosa. Se la determinazione della somma, fatta dal Ministero, non è accettata dall’obbligato, la somma stessa è determinata da una commissione composta da tre membri da nominarsi uno dal Ministero, uno dall’obbligato e un terzo dal presidente del tribunale. Le spese relative sono anticipate dall’obbligato.

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  1. caterina
    • Gianlu67
      • Gianlu67
  2. ROSANNA DE LILLO
  3. Francesco

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