Vendere casa prima dei 5 anni

Vuoi vendere la casa prima dei cinque anni e non sai se è possibile farlo? Diamo subito la risposta secca che poi approfondiremo e sveliamo tutti i dettagli di questo falso mito! Prima dei 5 anni si può rivendere l’immobile, tuttavia, il proprietario – per salvare le agevolazioni fiscali di cui ha usufruito come prima casa – ha soltanto l’obbligo di ricomprare un altro immobile, come prima casa, entro i 12 mesi mesi successivi, altrimenti perde la cifra e dovrà versare allo stato la plusvalenza (se c’è) tra il prezzo di acquisto e quello di vendita; questa “restituzione” vale, quindi, solo se non ricompra entro 12 mesi ovviamente.

Ecco chiarito il quesito circa la possibilità di vendere casa prima dei 5 anni,domanda che spesso attanaglia i proprietari che hanno acquistato godendo delle agevolazioni “prima casa”, in pratica pagando la tassazione al 2% anziché il 9%. In sostanza, quando si rivende entro i primi 5 anni senza ricomprare una prima casa entro un anno dalla vendita, decadono le agevolazioni per la prima casa ottenute al momento dell’acquisto, e questo significa che a quel punto si dovrà pagare:

• la differenza tra l’imposta calcolata applicando il metodo ordinario e l’imposta agevolata corrisposta in fase di acquisto (7% di differenza);
• una sanzione pari al 30% di questa differenza.

La sanzione, però, è evitabile o pagabile in misura ridotta nei seguenti casi:

• Se, non essendo ancora trascorsi i 18 mesi utili al trasferimento della residenza e sapendo di non poter trasferire la residenza, l’acquirente presenti un’istanza presso l’ufficio in cui sia stato registrato l’atto chiedendo la liquidazione dell’imposta. L’ufficio provvederà a liquidare l’atto di compravendita e notificherà l’avviso di liquidazione dell’imposta maggiorata dei soli interessi calcolati dalla data della stipula senza sanzione.
• Se, pur essendo trascorsi i 18 mesi, l’acquirente ricorra al cosiddetto ravvedimento operoso (articolo 13 del Dlgs 472/1997). Occorrerà, quindi, presentare un’istanza dichiarando l’intervenuta decadenza delle agevolazioni prima casa chiedendo la liquidazione dell’imposta e una sanzione ridotta. Tale possibilità sussiste solamente nei casi in cui gli accertamenti da parte dell’agenzia delle entrate non siano ancora stati effettuati.
• Se, avendo venduto l’immobile acquistato e non avendo acquistato un altro immobile prima che sia decorso l’anno, il contribuente presenti un istanza all’agenzia manifestando l’intenzione di non acquistare un altro immobile. In questo caso la sanzione non è prevista ma solo gli interessi.
• Se, avendo venduto l’immobile ed essendo passato più di un anno senza l’acquisto di un ulteriore immobile, il contribuente presenti un’istanza dichiarando la decadenza delle agevolazioni prima casa. In questo caso le sanzioni vengono applicate in misura ridotta grazie all’istituto del ravvedimento operoso, purché l’agenzia delle entrate non abbia già avviato le verifiche a carico del contribuente.

A proposito di ravvedimento operoso, è bene sapere che è lo strumento con il quale il contribuente può rimediare spontaneamente alle violazioni tributarie commesse a seguito di omissioni o errori, ottenendo una forte riduzione delle sanzioni.

Dal 1° gennaio 2015, per i tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate, è possibile ricorrere al ravvedimento in tutti i casi in cui non sia stato già notificato un atto di liquidazione e di accertamento, comprese le comunicazioni di irregolarità (art. 36 bis e 36 ter del Dpr 600/1973 e art. 54-bis del Dpr 633/1972). Per i tributi non amministrati all’Agenzia delle Entrate, vi sono altre cause preclusive.

In particolare, il ravvedimento è consentito solo quando:

• la violazione non è già stata constatata
• non sono iniziati accessi, ispezioni e verifiche
• non sono iniziate altre attività amministrative di accertamento delle quali il contribuente ha avuto formale conoscenza.

Esistono poi, sempre in riferimento alla vendita della casa prima dei cinque anni, dei casi particolari che vanno sottolineati. Vediamoli insieme uno per uno.

Vendere casa prima dei 5 anni: casi particolari

• Persona trasferita all’estero: le agevolazioni spettano anche alla persona trasferita all’estero per ragioni di lavoro, che acquisti l’immobile nell’ambito territoriale del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.Questa ipotesi è riferibile al solo rapporto di lavoro subordinato con esclusione di qualsiasi altra tipologia di rapporto che può essere instaurato anche con un soggetto che non necessariamente rivesta la qualifica di imprenditore.
• Cittadino italiano emigrato all’estero: il contribuente che sia cittadino italiano emigrato all’estero può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione di questo sul territorio nazionale. Ovviamente l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, quello per cui l’immobile acquistato deve essere la “prima casa” sul territorio nazionale.
• Deroga all’obbligo di stabilire la residenza entro 18 mesi: l’obbligo di stabilire la residenza, entro 18 mesi, nel Comune dove avviene l’acquisto, può essere derogato esclusivamente nell’ipotesi in cui il trasferimento è impedito da cause di forza maggiore sopravvenute in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto. L’ipotesi della forza maggiore ricorre quando sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non potere essere evitato ovvero caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità.
• Obbligo di residenza nel Comune in cui s’intende effettuare l’acquisto: non è sufficiente avere la dimora nel Comune dove si effettuerà l’acquisto agevolato ma occorre la residenza o l’intenzione di trasferirla entro 18 mesi.
• Termine entro il quale stabilire l’abitazione principale: se l’acquirente procede, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da destinare ad abitazione principale, non decade dall’agevolazione fruita in sede di acquisto. La normativa non stabilisce, però, un limite temporale entro il quale il contribuente è tenuto a fissare nel nuovo immobile la propria abitazione principale. In ogni caso, l’acquirente non deve dilazionare eccessivamente il suo proposito di trasloco, anche in presenza di diritti di godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non oltre i tre anni previsti per l’accertamento ed il recupero eventuale delle imposte.