Vendere casa con il mutuo in corso ancora da estinguere: cosa fare

Devi vendere casa con il mutuo esistente ancora in corso e da estinguere? Ecco una breve guida sull’iter e le pratiche da affrontare.

Nel post precedente abbiamo affrontato il discorso del mutuo dalla parte dell’acquirente (a questo link trovi appunto la guida per comprare casa con il mutuo), ora vediamo il discorso opposto, cioè dalla parte del venditore; ecco quindi cosa fare nel momento in cui ti appresti a vendere casa con il mutuo ancora in essere.

Partiamo dall’estinzione anticipata di un mutuo precedentemente acceso e, quindi, esistente sull’immobile in vendita, e in questo caso chi vende con questa soluzione estingue il mutuo spesso utilizzando una parte del denaro versato dalla parte acquirente in sede di preliminare di compravendita o dell’atto notarile. Importante è sapere che in sede di estinzione del mutuo, in base alla legge Bersani (legge nr 40 del 02 Aprile 2007) non vi sono costi di mora applicabili dalla Banca per mutui accessi dopo il 2 Aprile 2007, ma possono spesso sorgere difficoltà nei passaggi di denaro tra acquirente e venditore.

L’estinzione del mutuo è certificata dall’istituto di credito in forma scritta su carta intestata dalla Banca, la quale riceve dal proprietario la somma necessaria residua o in anticipo rispetto l’atto notarile di compravendita o in sede di atto. Questo potrebbe creare un problema, specie in tema di consegna dell’immobile e di garanzie per la parte acquirente, anche se il notaio fornirà tutte le certezze e garanzie del caso. In questo caso, sarebbe utile rivolgersi ad un notaio di fiducia indicato dall’Istituto di credito o che, ancora meglio, presenziasse al momento della stipula dell’atto notarile anche un incaricato della Banca stessa. In questa modo potrebbe essere subito rilasciato il certificato di estinzione del mutuo.

Un’altra soluzione per vendere casa con il mutuo ancora da estinguere è l’accollo del mutuo esistente da parte dell’acquirente, sia esso stato acceso da un costruttore o dal proprietario dell’immobile. Sostanzialmente, questa pratica permette di vendere/acquistare l’immobile con un mutuo esistente, che viene girato dal venditore all’acquirente, che lo intesta a suo nome mediante una procedura specifica bancaria.
Sarà il nuovo proprietario, a questo punto, a proseguire con il pagamento delle rate anche se, tecnicamente, si tratta di una soluzione che non svincola del tutto il vecchio proprietario, il quale deve sottoscrivere una “liberatoria” da parte della Banca stessa, che lo assolve da ulteriori e future responsabilità nel caso in cui il nuovo compratore non dovesse assolvere il pagamento delle rate.

Da parte dell’acquirente,  l’accollo del mutuo esistente potrebbe non essere conveniente in quanto sul mercato ci sono vere “battaglie commerciali” tra gli istituti di credito che propongono tassi e condizioni sempre più vantaggiosi. Il compratore potrebbe riuscire ad ottenere un mutuo ad interessi più favorevoli, quindi è l’estinzione ad essere più consigliabile.

Non dimentichiamoci, però, dell’ipoteca che ogni immobile si vede applicato dalla Banca. Se si vuol vendere un casa con un mutuo ancora attivo, infatti, oltre ad estinguere o trasferire questo bisogna anche risolvere l’ipoteca. Ora, se l’accollo o l’estinzione con nuova accensione di mutuo avvengono con la medesima banca, il problema è facilmente risolvibile poiché l’ipoteca sarà semplicemente mantenuta. Ricordiamo, infine, che se viene acceso un nuovo mutuo da una banca diversa da quella esistente, questa dovrà applicare un’ulteriore ipoteca di secondo grado, la quale diverrà di primo grado solo quando la prima banca provvederà alla cancellazione dell’ipoteca attivata originariamente.