Tettoia e veranda abusiva: Cosa fare e Cosa succede?

Cosa succede e cosa occorre fare quando nella vostra casa, che oggi desiderate vendere, c’è una tettoia, una veranda, un gazebo o un pergolato abusivo? E quali sono i passi da compiere nel momento in cui queste irregolarità sono in una casa che, invece, volete acquistare? Come è possibile immaginare, un immobile caratterizzato da irregolarità e abusivismi, piccoli o grandi che siano, come un gazebo o un pergolato, una veranda o una tettoia, non è vendibile, né acquistabile così come è; per poterla mettere sul mercato è necessario riportare l’abitazione a norma. Vediamo, allora, quali sono i passi da compiere, indispensabili per poter porre rimedio ad un abuso di questo tipo.

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Nello specifico, chiudere uno spazio esterno come, ad esempio, un balcone o un terrazzo o parte di giardino, con una veranda fissa, anche quando cuba meno del 20% della superficie totale dell’immobile, è sempre necessario ottenere un permesso comunale per poter costruire e occorre ottenerlo prima di iniziare i lavori per realizzarla, altrimenti rientra tra gli abusi edilizi.

Se intendete acquistare una casa con veranda o tettoia irregolare da un privato, fate molta attenzione! Se vi dice che nessuno – tra vicini e condomini o confinanti ha mai eccepito nulla sulla “chiusura” – non fermatevi e approfondite, perché – qualora dobbiate richiedere un mutuo bancario, che prevede quindi l’intervento di un perito – questi non potrà approvare e autorizzare la perizia, in quanto presente un abuso, con il conseguente del blocco della pratica della concessione del mutuo bancario richiesto.

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Diversamente, se l’acquisto dell’immobile dovesse risultare per contanti, sarà bene comunque regolarizzare l’abuso, se possibile, perché – anche in questo caso – in sede di stipula dell’atto di vendita, verrebbe dichiarato il falso davanti al Notaio rogante e – in caso di controlli e accertamenti da parte della Polizia Municipale – potrebbe essere richiesta la demolizione, con la conseguenza di una denuncia penale.

In breve, la presenza di una tettoria o di una veranda abusiva è un problema da non sottovalutare, anche perché per chiarire la situazione e definire il tutto è intervenuto il Consiglio di Stato, organo giurisdizionale e suprema magistratura amministrativa, con la sentenza n. 306/2017.

Intanto cerchiamo di definire i termini delle realizzazioni:

1. Il pergolato è una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti;
2. La tettoia è generalmente costituita da una struttura intelaiata rigida che non ha carattere di amovibilità;
3. Il gazebo è una struttura leggera, non aderente ad altro fabbricato, coperta nella parte superiore ma aperta ai lati, facilmente rimovibile e normalmente realizzato in spazi aperti come giardini o ampi terrazzi. Se utilizzato come struttura temporanea non necessita di titoli edilizi, ma nel caso in cui sia infisso al suolo è necessario il permesso di costruire.
4. La veranda è, invece, un locale coperto chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

La struttura chiusa determinam quindi, dal punto di vista edilizio, un aumento della volumetria dell’immobile e richiede, pertanto, il permesso di costruire. Qualsiasi tipo di veranda coperta e vivibile (o tettoria, gazebo, pergolato ecc), di qualsiasi dimensione e con qualsiasi tipo di materiale realizzata (anche se leggero e amovibile), viene considerata dalla legge una nuova costruzione che altera i vani e la metratura dell’immobile e rientra, quindi, nella voce “ristrutturazione” per la mutata destinazione d’uso, tale da richiederne un nuovo accatastamento.

In mancanza di una richiesta a costruire – e relativa concessione edilizia da parte del Comune – l’opera viene considerata a tutti gli effetti un abuso edilizio che andrà sanato, a patto che non sia già stato emesso l’ordine di demolizione da parte delle autorità competenti e che la veranda (o tettoia, portico, ecc) costruita sia in regola tanto con il piano urbanistico in vigore all’epoca della realizzazione dell’opera, tanto con quello (se mutato) in vigore all’epoca della presentazione della sanatoria.

Ricordiamo, inoltre, che – ai fini catastali – la veranda o il portico realizzato su un balcone di un condominio o sul terrazzo non può essere considerata come una pertinenza dell’appartamento, bensì parte dell’appartamento.

Se l’intervento riguarda un immobile all’interno di un condominio, sarà necessario richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in sede di riunione, al fine di poter allegare tale autorizzazione alla richiesta da presentare al Comune. Al termine dei lavori il tecnico dovrà aggiornare la planimetria catastale attraverso la procedura di variazione catastale.

Il permesso in sanatoria è una procedura prevista dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380 del 2001) e disciplinato dall’art. 36 (norma di rango legislativo) specifico e dedicato all’accertamento della conformità.

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