Quanto vale la mia casa? Calcola il valore dell’immobile

Quanto vale la mia casa e come posso calcolarne il valore? Sarà stata sicuramente questa la prima domanda che ti sei posto nel momento in cui hai deciso di vendere casa. Vediamo allora una semplice guida orientativa, che può aiutarti a capire quanto può valere la tua abitazione prima di metterla sul mercato.

Per effettuare la valutazione di un immobile occorre calcolare innanzi tutto la sua superficie commerciale. La superficie commerciale di un immobile è la superficie posta a calcolo per la determinazione del valore di stima, risultante dalla sommatoria della superficie coperta lorda del bene principale e delle superfici di pertinenze ed accessori, considerando queste ultime come superfici virtuali che siano frazione o percentuale della loro dimensione effettiva.

La superficie coperta è considerata al lordo dei muri perimetrali (fino ad un massimo di cm 25 ove questi, unitamente ai muri di spina, raggiungano spessori rilevanti) e dei tramezzi interni, cui va sommata la metà dei muri confinanti con altre unità immobiliari (fino ad un massimo di cm 25).
La superficie lorda coperta dell’unità immobiliare principale sommata alle superfici (lorde ove coperte) degli accessori, ridotte in base all’applicazione di determinati coefficienti, determina la c.d. “superficie commerciale ragguagliata”.

Valutazione immobile: il calcolo del valore di una casa considerando tutti i fattori

Una volta stabilita la superficie, ovvero l’elemento di partenza per poter calcolare il valore di una casa, occorre considerare una serie di coefficienti di differenziazione, che sono numeri moltiplicatori, espressi in percentuale, che si utilizzano nella determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile per correggere in aumento o in diminuzione le quotazioni medie.

I principali e ricorrenti elementi per effettuare la valutazione di un immobile sono: l’ubicazione, la tipologia edilizia, lo stato di manutenzione, la vetustà, il livello di piano, l’esposizione, l’orientamento, la luminosità, la fruibilità degli spazi interni, la dotazione di servizi e la presenza di accessori e pertinenze.

Quando si determina la quotazione media di un immobile ubicato in una particolare zona si prende in considerazione un appartamento di civile abitazione di mq 100 (di taglio medio), posto ad un piano intermedio di un fabbricato non intensivo provvisto di ascensore e riscaldamento.
Il più probabile valore di mercato” di un immobile non è frutto dell’improvvisazione né la sua approssimazione può essere giustificata da onesta ignoranza o da velleitari tentativi atti a soddisfare esigenze di natura economica.
La stima di un immobile scaturisce da un’analisi approfondita effettuata esclusivamente da un tecnico di provata esperienza, basata sulla comparazione di parametri che, anche se propri di una specifica zona o riscontrabili all’interno di uno stesso fabbricato, si differenziano sostanzialmente e concorrono a determinare il valore di ogni singola unità immobiliare in base alla sua destinazione, qualità, ubicazione e stato, ma, fatto ancor più rilevante, è l’esperienza del perito e la sua conoscenza della materia trattata che determina l’attendibilità della stessa.
Quanto segue, quindi, non ha né può avere la presunzione di offrire al lettore gli strumenti idonei ad un “fai da te”, che spesso rischia di determinare un valore meramente soggettivo, che non trova alcun conforto sia nella metodologia dell’estimo urbano sia in relazione a normali criteri di esperienza, ma un semplice quadro riepilogativo dei più comuni coefficienti di valutazione frequentemente utilizzati dai tecnici per la determinazione del “più probabile valore di mercato” di un immobile a destinazione ordinaria.

Calcolare il valore della propria casa: i coefficienti di piano

LIVELLO DI PIANO              CON ASCENSORE                      SENZA ASCENSORE
piano seminterrato                0,70                                                              0,70
piano terra                               0,90                                                             0,90
piano rialzato                          0,92                                                             0,92
piano primo                             0,95                                                             0,95
piano secondo                         0,98                                                             0,90
piano terzo                               1,00                                                             0,85
piano quarto e successivi      1,03                                                             0,80
piano attico                              1,20                                                             0,95

 

Calcolare il valore di un immobile: i coefficienti di orientamento e luminosità

Sud/Est, Est, Sud                        1,05
Sud/Ovest, Ovest                        1,00
Nord/Est- Nord/Ovest              0,95
Nord                                              0,93

Quanto vale la mia casa? Dipende anche da come è esposta!

Esposizione su via a basso traffico                0,95
Esposizione su via rumorosa                        0,90
Esposizione su via silenziosa                          1,05
Esposizione su piazza storica                         1,10
Esposizione su parco, giardino, panoramica            1,05
Esposizione su distacco                                   0,95
Esposizione su cortile interno                        0,90
Esposizione su un solo lato                             0,95
Esposizione su due lati:                                   1,00
Esposizione su tre o più lati                            1,05

Altri coefficienti per il calcolo del valore della casa: parcheggi, vicinanza trasporti, tipologia fabbricato e servizi

PARCHEGGI
Abitazione con difficoltà di parcheggio              0,90
Abitazione con facilità di parcheggio             1,10

TRASPORTI
Mezzi pubblici vicini (entro i 300 metri)            1,05
Mezzi pubblici lontani                     0,95

TIPOLOGIA DEL FABBRICATO
Signorile/d’epoca                     1,10
Intensivo                          0,95
Non intensivo                         1,00
In zona degradata (fattori ambientali/abitativi)     0,90

Servizi in dotazione di un immobile che inficiano sul valore finale della casa

Abitazione di taglio medio con un solo bagno         0,95
Abitazione di taglio medio con più bagni             1,05
Abitazione provvista di riscaldamento autonomo        1,05
Abitazione provvista di riscaldamento centralizzato   1,00
Abitazione sprovvista di riscaldamento             0,95
Abitazione sprovvista di balcone                 0,95
Abitazione dotata di un balcone                 1,00
Abitazione dotata di più balconi                 1,05

Superfici: eccome impattano sul valore finale di un immobile

Inferiore a mq. 50                     1,20
Da mq. 50 a mq. 65                     1,10
Da mq. 60 a mq. 150                     1,00
Superiore a mq. 150 (in proporzione alla superficie)     0,90

Terrazze a livello: coefficienti che contribuiscono a determinare il valore di un immobile

Fino a mq. 25                          30% (della superficie effettiva)
Eccedenza rispetto a mq. 25                10% (della superficie eccedente)

Terrazze non a livello

Fino a mq. 25                         15% (della superficie reale)
Eccedenza rispetto a mq. 25                  5% (della superficie eccedente)

GIARDINI E AREE SCOPERTE PERTINENZIALI
Fino alla concorrenza della superficie coperta lorda
del piano terra                         10%
Area eccedente la superficie coperta lorda
del piano terra                          2%

Accessori e pertinenze: elementi che influiscono molto sulla valutazione finale di una casa

Cantine/soffitte    non comunicanti con l’unità principale    25% (della superficie lorda)
Cantine/soffitte comunicanti con l’unità principale         50% (della superficie lorda)
Posto auto coperto (facilità di parcheggio)              50%
Posto auto coperto (difficoltà di parcheggio)         60%
Posto auto scoperto (facilità di parcheggio)             40%
Posto auto scoperto (difficoltà di parcheggio)         50%
Box (facilità di parcheggio)                 80% (della superficie lorda)
Box (difficoltà di parcheggio)                         100% (della superficie lorda)

 

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