quanto vale la mia casa

Hai mai pensato a quanto sarebbe conveniente e pratico poter vendere casa a Roma senza tutti i fastidi e gli inconvenienti che questa decisione generalmente comporta?
La buona notizia è che abbiamo la soluzione perfetta per te! Il nostro obiettivo è aiutarti, come proprietario di un immobile da mettere sul mercato, a muoverti con successo all’interno del settore immobiliare di Roma e dintorni, senza dover affrontare inutili grattacapi e perdite di tempo.

Sappiamo bene quanto vendere casa nella città di Roma sia un processo complesso e delicato, perché richiede una conoscenza approfondita del settore, del mercato specifico e – naturalmente – anche di una strategia consolidata nel tempo, che possa raggiungere l’obiettivo in tempi ragionevoli.

Ed è proprio qui che entra in gioco la nostra professionalità! Sì, hai capito bene, non stiamo parlando di semplici intermediari “apriporta”, ma di veri e propri esperti del settore, che operano nel contesto da molti anni e sono in grado di assisterti – passo dopo passo – in ogni fase della vendita. Anche nelle situazioni più difficili.

Immagina di liberarti dalla frustrazione di dover coordinare gli orari dei potenziali acquirenti, ricevere visite sporadiche da parte di persone che poi svaniscono nel nulla e di dover affrontare anche proposte indecorose, con l’unico risultato di farti perdere tempo prezioso, che potresti dedicare ad altro, e ad innervosisrti inutilmente.
Grazie al nostro supporto professionale, tutto ciò diventa solo un ricordo del passato!

Non dimenticare poi che una delle cose più importanti è la sicurezza e la protezione dei tuoi dati personali. Quando decidi di affrontare gli appuntamenti da solo, rischi di cedere i tuoi contatti (anche involontariamente) ad aziende che non ti interessano e sei costretto ad incontrare persone sconosciute,  spesso dagli obiettivi poco chiari, che potrebbero essere speculatori, curiosi o banali perditempo.
Il nostro servizio di consulenza ti consente di ritrovare la tranquillità di lavorare con professionisti
affidabili, che hanno l’obiettivo di farti risparmiare tempo ed energie.

COME STA ANDANDO IL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA?

Il mercato immobiliare di Roma – come del resto in tutta Italia – dopo l’euforia post-pandemica registrata fino al mese di dicembre 2022, sta mostrando – da gennaio 2023 – degli evidenti segnali di rallentamento.
La causa è la scellerata scelta – da parte della Banca Centrale Europea – di aumentare continuamente i tassi di interessi bancari sui mutui ipotecari. A causa di questo fenomeno, unito al rallentamento dell’economia generale, le possibilità di accesso al mutuo si sono assottigliate, anche per una minore flessibilità da parte delle banche nel concedere mutui ipotecari.

Spesso, infatti, si richiedono garanzie ulteriori rispetto al passato, che mettono in difficoltà i richiedenti, in particolare le famiglie con figli e le giovani coppie, con ripercussioni rilevanti sul numero di compravendite totali.
Tuttavia, proprio come per qualsiasi altra tendenza, dopo un periodo negativo, assistiamo puntualmente ad una ripresa: per la fine del 2024 i tassi torneranno inevitabilmente scendere e si potrà così usufruire della surroga. In questo modo, anche coloro che nel corso del 2022 e 2023 hanno acceso un mutuo ad un tasso poco conveniente avranno l’opportunità di riconvertire il debito migliorando nettamente la situazione e l’entità del debito.

 

Al momento, il mercato immobiliare di Roma continua a tenere e non vi sono zone della città in cui le richieste di acquisto di immobili registrano cali consistenti.
Naturalmente, i quartieri centrali e quelli lungo le direttrici della metropolitana rimangono trainanti rispetto alle aree dove i collegamenti sono più carenti. Da un punto di vista dei prezzi, dopo il leggero calo registrato nel secondo quadrimestre dell’anno, si attende una leggera crescita negli ultimi mesi del 2023, quando il rialzo dei valori immobiliari si dovrebbe attestare ad un +3%.

 

QUANTO VALE UN APPARTAMENTO A ROMA ?

Come si può immaginare, ogni zona della città ha una valutazione differente e anche all’interno della stessa zona ci possono essere aree con valutazioni molto diverse; ad esempio il quartiere Coppedé, decisamente prestigioso e di nicchia, registra delle quotazioni estremamente più elevate rispetto al resto del quartiere Trieste. Stabilire un prezzo medio per il mercato immobiliare di Roma non è affatto semplice proprio per le differenze citate sopra da quartiere a quartiere.

Dovendo dare una cifra, all’interno del comune di Roma, il prezzo medio al metro quadro aggiornato al mese di Marzo 2023 è di 3.318 euro. In particolare, si va dai 1.700 euro al metro quadro della zona Borghesiana/Finocchio ai 3.600 euro dell’area Eur/Torrino. Si va poi dai 2.800 della zona Tuscolano/Cinecittà ai 4.500 euro del Fleming. Nella zona di Torre Spaccata/ Tor Sapienza siamo sui 2.200 euro al metro quadro, Talenti/Montesacro 3.470 euro al mq, 4.000 a San Giovanni/Re di Roma, 4.660 euro al metro quadro a Piazza Bologna/Policlinico.

 

QUAL E’ IL MOMENTO GIUSTO PER VENDERE CASA?

Ogni momento è buono per vendere casa, ma di certo alcune stagionalità sono migliori di altre. I mesi autunnali, compresi nel periodo che va da settembre a novembre sono decisamente più in fermento del periodo precedente, proprio come il periodo che va da marzo a fine giugno. In sostanza, il periodo meno attivo per le compravendite nel nostro Paese è compreso tra fine giugno e fine agosto.
Naturalmente molto dipende anche dal tipo di immobile che si pone sul mercato. Ad esempio, se l’abitazione da proporre offre uno spazio esterno interessante (come un giardino, una veranda o terrazzo abitabile) sarà apprezzato anche nei mesi caldi.

 

Consiglio furbo per chi compra con il mutuo

Consigliamo di non sottovalutare il mese di dicembre, perché molti istituti di credito – per motivi contabili – tendono a chiudere il maggior numero di pratiche di mutuo e spesso vanno incontro alle esigenze del cliente che acquista un immobile.

 

Consiglio furbo per chi vende

Se devi vendere una casa a Roma, conviene fissare appuntamenti negli orari di maggiore luminosità e dovresti farlo con la luce primaverile o estiva, che mette in risalto tutte le potenzialità di una casa creando atmosfere più rilassanti e coinvolgenti, grazie proprio alla luce e ai colori della stagione.

 

Non lasciare che la vendita della tua casa a Roma diventi un incubo!


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Indice degli Argomenti

 

Vendere casa a Roma: cosa sapere prima di iniziare

Per vendere casa a Roma si può iniziare cercando di capire le quotazioni della propria zona, cercando online l’andamento riportato dai vari osservatori immobiliari. C’è quello dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) – al quale si affidano i tecnici e i periti delle banche – poi troviamo quelli delle associazioni di categoria degli agenti immobiliari, come ad esempio FIAIP, FIMAA e ANAMA, le valutazioni della camera di commercio, quelle dell’agenzia delle entrate e dei portali di annunci immobiliari.

 

Ovviamente, si tratta di quotazioni medie e si riferiscono a prezzi indicativi che hanno sempre un delta di oscillazione variabile, quindi – per poter conoscere al meglio il valore del proprio immobile – sarà bene rivolgersi ad un consulente immobiliare esperto, che conosce al meglio l’andamento di mercato della zona e i suoi valori aggiornati. E’ bene ricordare sempre che mettere in vendita un immobile ad un prezzo fuori mercato ne impedirà sicuramente la vendita e il rischio è di inflazionare l’abitazione stessa.

 

Vendere casa velocemente

Spesso sentiamo dire che vendere casa velocemente è difficile, ma la media delle tempistiche delle trattive di acquisto – sui sette mesi e mezzo – sembra suggerire una realtà diversa.
In realtà, vendere casa in tempi brevi è possibile anche oggi, ma è necessario tenere conto di alcuni fattori e saperli affrontare. Uno dei maggiori problemi sta nel fatto che il proprietario rifiuta di adeguare la richiesta alle attuali quotazioni, oggi in lieve diminuzione rispetto al passato. Un eccessivo irrigidimento non giova affatto alla celerità della compravendita, anzi rischia di rallentarla, fino a svalutare l’immobile.

Una delle cose più difficili è capire e stabilire il prezzo di richiesta.

Come si stabilisce il prezzo dell’immobile?

Non tutte le case sono uguali, ovviamente. Un’abitazione di 100 metri quadrati in centro storico, anche se da ristrutturare, ha un grande potenziale e, quindi, un prezzo maggiore rispetto ad un’abitazione moderna e sofisticata di 120 metri quadrati in estrema periferia. Questa, ovviamente, non è una regola, ma una realtà.
La regola base del mercato è che – quando l’offerta è molto alta e la domanda scarsa – l’offerta deve abbassare il prezzo per rendersi più appetibile alla domanda. Inoltre, l’offerta deve anche tenere conto delle caratteristiche oggettive del bene da vendere, vale a dire la sua grandezza, le spese condominiali, gli infissi, gli impianti esistenti, la situazione degli ambienti, la zona in cui è ubicata, la presenza di parcheggi e servizi, l’esposizione, la luminosità, il piano, il contesto, la data di costruzione dell’immobile e altri fattori che possono contribuire a far lievitare o, al contrario, a far scendere il prezzo.

Oggi l’acquirente è molto selettivo e ha a disposizione un’alta quantità di proposte immobiliari sul mercato: basti pensare che, se fino a qualche decina di anni fa il potenziale acquirente visitava tre o quattro abitazioni prima di scegliere quella definitiva, oggi si visitano anche decine di case prima di fare una scelta. Questo costringe chi vende casa a cercare di rendersi appetibile sul mercato per fare una prima ottima impressione. Tuttavia, rendere l’immobile appetibile non significa svalutare la propria abitazione.
Scopri anche l’articolo Quanto vale la tua casa: calcola il valore dell’immobile

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Stimare il valore della casa

Fare una valutazione immobiliare è anche un esercizio geometrico di estimo e può essere fatta in cinque diversi modi, ma ne illustro due in particolare.
La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari (annunci immobiliari, banche dati, ecc..), oppure al valore di costo, che è composto dalla stima del valore di mercato del terreno su cui è costruito il bene, nel suo uso corrente e del costo lordo di sostituzione (o ricostruzione) della costruzione sovrastante, diminuito di una percentuale che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità alla data della stima. Insomma, non è una materia di facile apprendimento.

Un trucco semplice per stimare il valore della casa? Naviga sui principali portali immobiliari presenti sul web, inserisci la zona e la strada dove si trova il tuo immobile ed effettua una ricerca comparativa di immobili con le stesse caratteristiche (o similari). Confronta i valori e avrai un’idea di quello che è il prezzo medio delle abitazioni nel quartiere. Certo, stabilire la zona e la metratura della casa non è sufficiente per stabilire il prezzo. Infatti, una casa da ristrutturare ampia 100 metri quadrati non può avere lo stesso valore di una casa di 100 metri quadri completamente ristrutturata con rifiniture di pregio e con impianti nuovi.

Anche la distribuzione interna degli spazi fa la differenza, ad esempio il numero di stanze e di bagni, il piano a cui è situata la casa, la presenza o meno di giardino ed ascensore, le spese condominiali, le condizioni esterne ed interne dello stabile.

Potresti essere tentato, laddove ad esempio vedessi che il prezzo medio per un’abitazione simile alla tua nello stesso quartiere è di 100mila euro, di alzare leggermente il prezzo per valutare se c’è qualcuno disposto a spendere qualcosa di più. Ma, nella realtà, si tratta di una tattica errata e pericolosa, che ti farà posizionare in fondo nella lista dei potenziali venditori.

Un cliente potrebbe preferire una casa senza parcheggio a 100mila euro che la tua, con parcheggio, a 110mila. Non è detto, ma è probabile che sia così: quindi cerca di non esagerare nell’alzare il prezzo, pur tenendo conto che ogni immobile ha una sua trattabilità in fase di proposta.

 

Inoltre, tieni conto che i primi mesi da quando si mette in vendita la casa sono essenziali per crearsi un buon numero di contatti di potenziali acquirenti. Quando un immobile, al contrario, rimane sul mercato per troppo tempo, i potenziali acquirenti non lo prendono in considerazione, perché temono che ci sia qualche problematica per cui nessuno l’ha acquistato prima.

Vendere da soli o con agenzia?


Occorre a questo punto farsi una ulteriore, fondamentale domanda: la casa va venduta da soli o attraverso l’aiuto professionale di un’agenzia immobiliare?
Se fosse possibile, tutti preferiremmo vendere da soli la casa, ma bisogna tenere conto anche di una serie di svantaggi e di complicazioni correlate alla vendita da soli.

Vendere la propria abitazione in autonomia comporta il risparmio di una commissione, ma poi?

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  • Vendere casa richiede, oltre ad una totale disponibilità di tempo e orari, che ci si immerga al 100% all’interno di un mondo fatto di burocrazia, recepimento e studio dei documenti di proprietà, passaggi di proprietà, notaio, catasto e planimetrie. Senza dimenticare che la mancanza di certificazione energetica della casa e degli impianti, potrebbe inficiarne la vendita. Ed eventuali errori, chi li controlla? Chi redige il contratto preliminare di compravendita? Chi lo registra all’Agenzia delle Entrate? Chi si interfaccia ogni giorno con il notaio e le parti?
  • La gestione di una vendita è un lavoro e nulla va lasciato al caso. Spesso si pensa che la gestione della vendita comporti semplicemente la pubblicazione di un annuncio online e l’attesa dell’acquirente. Bisogna, invece, prestare attenzione alle chiamate, fare un primo filtro, fare una adeguata verifica sulle reali possibilità di acquisto, organizzare in modo razionale le visite, accompagnare i potenziali acquirenti nella visita della casa e decantarne le doti senza eccedere.
  • Valutare i potenziali acquirenti e proteggersi. Questo è un punto estremamente importante: purtroppo avviene abbastanza di frequente che vi siano persone che contattano i venditori di abitazioni solo per poter entrare in casa, ma in realtà, non hanno alcuna intenzione di comprare, bensì solo di conoscere e studiare la casa dall’interno, la presenza di allarmi, porte blindate, capire la tua presenza in casa, i giorni in cui sei presente, gli orari, ecc.
    Proprio così: sono ladri professionisti. Vendere da soli espone al rischio di far entrare un delinquente in casa, mentre le agenzie controllano a priori i requisiti dei potenziali compratori, facendo loro domande mirate e specifiche. Filtrare le visite è complesso, sei sicuro di farcela da solo?
  • Le compravendite fra privati spesso scontano la mancanza di una persona terza ed oggettiva, mentre rivolgersi ad un agente immobiliare qualificato – e con idoneo patentino – agevola la vendita dell’immobile.


Ecco un’altra domanda: conviene affidare la vendita della mia casa a più agenzie per vendere prima?
Questi incarichi normalmente vengono trascurati o poco lavorati dalle agenzie immobiliari, che daranno la priorità agli immobili di cui hanno un mandato in esclusiva. Ecco perché dare mandato a più agenzie immobiliari non solo non dà alcuna certezza di poter vendere velocemente, ma potrebbe anche ostacolarvi.

 Il nostro consiglio? Rivolgetevi ad un’agenzia immobiliare per curare la compravendita in esclusiva ed evitate di dare un incarico a più agenzie.
L’agenzia composta da professionisti – in possesso di patentino rilasciato dalla camera di commercio – si occupa in maniera professionale della promozione dell’immobile in vendita, grazie alla sua formazione e all’esperienza sul campo.

Un professionista esperto comunica nel migliore dei modi e promuove l’immobile su vari canali oltre che avvalersi di banche dati e condivisione tra agenzie (come ad esempio MLS o Replat), incrementando le chance della vendita rapida. Si occupa di tutelare tutte le parti, anche dal punto di vista legale, controllando che ogni passaggio del contratto sia conforme e che tutta la documentazione necessaria sia presente e corretta (cosa che non è affatto scontata) così non dovrai occuparti di nessun pensiero burocratico o giuridico.

Insomma, a fronte di una provvigione non dovrai occuparti della questione burocratica, della selezione dei clienti, delle visite e via dicendo. Ecco perché per vendere casa affidarsi all’esperienza di chi lavora nel settore è la migliore soluzione.

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Qualora si decidesse di incaricare un’agenzia immobiliare a vendere la propria casa, è bene capire che l’incarico migliore è in esclusiva e con una durata di almeno 6 mesi. È però possibile, venendo ad un accordo condiviso, cercare di chiedere la semiesclusiva, affidando cos’ la casa a più agenzie. In questo modo, però, da un lato, si aumentano le percentuali di possibilità di vendita dell’immobile, dall’altro l’enorme rischio di ritrovarsi in pubblicità prezzi diversi. Una guerra di cartelli e la possibilità di vedere gli stessi clienti con più agenzie, causando perplessità, dubbi e un calo della fiducia. Ricordiamo, inoltre, che la percentuale verrà corrisposta sul prezzo di vendita a transazione avvenuta e questa va contrattata al momento dell’incarico.

Hai dubbi sull’iter da seguire per vendere un immobile a Roma? Vuoi sapere qual è la normativa sull’argomento? Hai bisogno di un consiglio prima di prendere una decisione?

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