Iscrizione ipotecaria sulla prima casa: come funziona

Come funziona l’iscrizione ipotecaria sulla casa? Ecco una breve e semplice guida per saperne di più ed evitare il peggio.
Con una ordinanza del 27 Marzo 2017 ( nr 7597/17) la Corte di Cassazione chiarisce e delimita la procedura di iscrizione di ipoteca su un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate dopo varie incomprensioni in materia. La legge non stabilisce entro quanto debba essere iscritta l’ipoteca, questa può avvenire anche dopo diversi anni dalla notifica della cartella, purché il credito non si sia prescritto.
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Presupposto per l’iscrizione dell’ipoteca è un titolo esecutivo e se per i privati si tratta, di solito, di una sentenza o di un contratto di mutuo o di un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni, per il fisco è normalmente una cartella di pagamento regolarmente notificata. Inoltre, se è vero che la cartella di pagamento perde efficacia dopo un anno, salvo che non sia seguita da una intimazione di pagamento, questo vale solo per l’avvio del pignoramento vero e proprio, ma non per l’iscrizione di ipoteca, che potrebbe realizzarsi anche dopo tale termine (l’ipoteca infatti non è un mezzo di esecuzione forzata, ma una misura cautelare con scopi completamente diversi).

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Infatti, normalmente i soggetti privati (ad esempio banche, finanzarie, fornitori etc) iscrivono l’ipoteca senza l’obbligo di avvisare il cliente inadempiente che potrà scoprire la situazione solamente effettuando un visura ipotecaria catastale presso l’agenzia delle entrate; per Equitalia (o agenzia per la riscossione equivalente) la procedura è diversa e più comunicativa nei riguardi dei proprietari. Innanzitutto va ricordato e chiarito che per iscrivere una ipoteca il debito iniziale deve essere superiore ai € 20.000 (euro ventimila) e il debitore deve usufruire della possibilità di saldare parte del debito anche a rate in modo di far abbassare il tetto della soglia ed evitare l’iscrizione ipotecaria. Qualora l’ipoteca dovesse essere iscritta per debiti inferiori a 20mila euro sarebbe illegittima e impugnabile, ed anche per questo serve il contraddittorio e l’avviso preventivo, al fine di consentire al contribuente di segnalare all’amministrazione finanziaria eventuali irregolarità o errori di calcolo.

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Tornando all’ordinanza della Corte di Cassazione, si precisa che l’Agenzia delle Entrate prima di iscrivere ipoteca su un immobile deve comunicare tale possibilità e solo dopo un tempo di 30 giorni trascorsi in assenza di pagamento, anche rateale o con opposizione e richiesta di intervento di un giudice per un eventuale contraddittorio, solo allora verrà iscritta la restrizione. Ricordiamo che – in assenza di comunicazione ufficiale – l’omessa attivazione di tale avviso comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento. Circostanza quest’ultima chiarita anche dalle Sezioni Unite della Cassazione.

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