Documenti necessari per vendere casa: quali documenti servono

Devi vendere casa e non sai da dove cominciare? Rimettere sul mercato il proprio appartamento, o la propria villa, non è mai un’operazione banale e – come la ricerca di una nuova casa – comporta una serie di naturali ansie e preoccupazioni. Per questo si ricorre solitamente ad un’agenzia immobiliare, che fornisca tutte le informazioni necessarie e sbrighi tutte le pratiche al posto nostro. Che tu abbia deciso di affidarti ad un agente immobiliare o di tentare da solo l’operazione, il primo passo da compiere è raccogliere tutti i documenti necessari per vendere casa. Qui di seguito una lista completa di tutte le carte che ti servono, in seguito è spiegato il motivo per cui occorre fornirle e dove andarle a recuperare nel momento in cui non le avessi subito disponibili.

Documenti necessari per vendere casa: lista dettagliata di ciò che serve

• vecchio atto di acquisto dell’immobile
• planimetria catastale rasterizzata reale allo stato dei luoghi
• documento di mutuo, se esistente
• documenti che attestino se l’immobile proviene da successione o testamento olografo o donazione
• visura catastale dell’immobile
• visura ipotecaria ventennale
• l’APE (attestato di prestazione energetica)
• regolamento di condominio
• certificato di abitabilità/agibilità
• concessione edilizia
• eventuali documenti in seguito a lavori svolti all’immobile (SCIA/DIA/CILA in sanatoria), condoni eventuali
• libretto caldaia (se presente)
• certificazione impianti se esistenti
• certificato contestuale emesso dal comune di residenza
• documento di identità e codice fiscale

Il primo dei documenti necessari, fondamentale per poter mettere sul mercato la tua casa, è sicuramente l’atto di provenienza dell’immobile. Come suggerisce il nome stesso del documento, è l’atto con il quale sei diventato l’attuale proprietario dell’immobile che ora intendi vendere; può trattarsi di un atto di compravendita, una dichiarazione di successione, una donazione o una sentenza di usucapione, a seconda dei casi specifici. Dall’atto di compravendita si accertano i dati catastali, il numero di protocollo e registrazione dell’atto, la presenza di trascrizioni al momento dell’acquisto, i dati dei venditori dell’epoca, la presenza o meno di mutui ipotecari bancari, e le regolarità urbanistiche. Solitamente questi tipi di documenti vengono conservate in soffitta, in cantina o tra i fogli dell’amministrazione domestica: prova a guardare li se non ti viene in mente dove l’hai messa!

Un altro dei documenti indispensabili per poter vendere casa è la planimetria rasterizzata.

Cos’è la planimetria rasterizzata?

A differenza di quanto si legga su alcuni siti sedicenti esperti in materia, la planimetria rasterizzata non è un’immagine raster della planimetria tradizionale, né un’immagine in formato jpeg, gif, ecc. Si tratta di un documento cartaceo ufficiale – che viene rilasciato dal catasto – in cui i dati catastali vengono scritti di lato in modo che siano leggibili e interpretabili anche dal lettore ottico. Si tratta, in breve, di un formato cartaceo particolare della tradizionale planimetria.

Con la planimetria il venditore dichiara davanti al Notaio che lo stato dei luoghi è perfettamente uguale al documento e non sono state apportate modifiche, informandone anche la parte acquirente.

Lo stesso vale per l’eventuale mutuo bancario presente, che dovrà in caso essere estinto prima della vendita e consegnato al notaio il certificato bancario, rilasciato con i dietimi aggiornati ai 3 gg precedenti; in alternativa il compratore potrà accollarsi il mutuo, se la banca acconsente.

Tra i documenti per vendere casa, come illustrato nell’elenco sopra, è fondamentale, poi, avere e poter fornire la visura castale, la visura ipotecaria e la certificazione catastale, documenti che devono essere richiesti direttamente al catasto oppure ad un geometra.

Altro punto sono i documenti di provenienza dell’immobile, se di proprietà o per successione o altro. In questo caso sarà importante fare l’accettazione dell’eredità altrimenti non si può vendere l’immobile. Un capitolo a parte merita la donazione, ma qui entreremmo ora in un campo legale che affronteremo altrove.

Terminata la lista dei documenti relativi alla situazione catastale dell’immobile, arriviamo ai documenti più semplici da reperire. Per vendere casa dovrai fornire anche:

• il certificato dell’amministratore di condominio che attesti tutti i pagamenti delle rate da te effettuati delle spese ordinarie e straordinarie del condominio in cui si trova la tua casa.
• occorre poi presentare la certificazione energetica: per ottenerla occorre rivolgersi ad un geometra o  un architetto, che – una volta rilasciato – dovrà trasmetterlo alla Regione di competenza.
Tra i documenti fondamentali per poter vendere casa c’è poi:
• il tuo documento di identità
• il codice fiscale
• il certificato contestuale (è un certificato che riepiloga la situazione del cittadino e fonde insieme documenti di nascita, residenza, stato civile, ecc e si richiede al proprio Comune)
• il certificato di matrimonio e l’estratto di matrimonio (che riepiloga lo storico di eventuali matrimoni precedenti, eventualmente seguiti da divorzi)

Documenti necessari per vedere casa: approfondimenti

Chiariamo a questo punto un aspetto legato alla regolarità urbanistica dell’immobile. In tutti gli atti di compravendita troviamo la dicitura “edificio costruito anteriormente al 1967….”, e va chiarito che dalla data del 01 settembre 1967 la legge è cambiata e obbliga i proprietari e i Notai a certificare alcuni aspetti.

Prima del settembre 1967 non era necessario richiedere ai costruttori, e quindi citare in atto, la licenza edilizia avuta dal Comune per costruire in un centro abitato, mentre con l’entrata in vigore il primo settembre della cosiddetta Legge Ponte, venne meno questa possibilità. Da quel momento in poi è obbligatorio citare in atto il numero del concessione edilizia e il relativo certificato di abitabilità, mentre quel che è stato costruito prima se in possesso tanto meglio altrimenti il Notaio si limiterà ad informare le parti di questo particolare.

Questo non significa che la casa sia stata costruita illegalmente, ma solamente che non si ha traccia dei documenti. Il certificato di agibilità, disciplinato dagli artt. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/201) è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente e si può richiedere all’Ufficio Edilizio del proprio Comune, all’amministratore di condominio o al costruttore. Stesso discorso vale per la concessione edilizia.

Le visure catastali si fanno all’apposito ufficio comunale in ogni città, e sarà rilasciato al proprietario o ad un professionista abilitato ( geometra o architetto), mentre le visure ipotecarie si possono far fare a pagamento da un agenzia di servizi o dal Notaio rogante.

L’APE è un documento obbligatorio per legge, e la classe energetica dell’immobile va comunicata sia in sede di contratto e sia inserendo gli annunci immobiliari dove la legge impone la citazione. Per ottenerlo basta rivolgersi ad un Geometra abilitato dalla Regione o ad un Architetto: il costo varia dai 120 € a salire, e attenzione che risponda ai nuovi criteri di legge.

Infne, se si decide di vendere per riacquistare entro i 12 mesi successivi ci sarà bisogno anche del certificato dei crediti di imposta, che rilascerà il notaio.