Cosa fare per vendere casa: consigli e iter da seguire

Vendere casa: avere le carte in regola prima di iniziare

Vuoi vendere casa e non sai da dove iniziare? Prima di poter mettere un immobile sul mercato, il venditore deve verificare che la casa (oppure uno stabile dedicato ad attività commerciale o di servizio, come uffici, negozi e capannoni) abbia le carte in regola, ovvero dispoga di tutti i documenti necessari.
Questo passaggio iniziale è fondamentale per accertare la validità dell’atto di vendita (e rappresenta quindi una garanzia sia per chi vende, sia per chi acquista), perché questo obbligo deve rispettato e applicato anche al contratto preliminare di compravendita. Inoltre, è fondamentale aver adempiuto agli obblighi fiscali, sia per quanto concerne le imposte dirette ed indirette.

Incarico di mediazione alla vendita della casa: cosa fare

L’incarico di mediazione alla vendita ad un’agenzia immobiliare deve – per legge – essere chiaro e ispirato ai principi della correttezza commerciale e della buona fede contrattuale. Non può essere utilizzato se non presenta gli estremi di iscrizione nel ruolo dell’agente immobiliare o, nel caso di società, del legale, o gli estremi dell’iscrizione nel ruolo della società stessa. Qualora si tratti di un modulo prestampato, lo stesso dovrà essere preventivamente depositato presso la Camera di Commercio nella cui circoscrizione opera l’agente immobiliare.

Il contratto preliminare di vendita e il rogito notarile

Il contratto preliminare di compravendita – anche definito comunemente “compromesso” – è un atto ufficiale, che ha effetti obbligatori, con il quale le parti – ovvero venditore e acquirente – si impegnano alla stipulazione dell’atto definitivo di compravendita, comunemente conosciuto come rogito. Questo può essere stipulato per scrittura privata autenticata nelle firme o per atto pubblico redatto dal notaio (rogito notarile), quest’ultima è la soluzione più frequentemente adottata nel momento in cui si decide di vendere casa.
Questo atto finale consente il trasferimento della proprietà di un determinato bene, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale di godimento (che può essere l’usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie e la servitù) che si acquistano per effetto del consenso delle parti manifestato legittimamente e ufficialmente.

La caparra e l’acconto del prezzo

Se al momento della conclusione del contratto, una parte da’ all’altra – a titolo di caparra – una somma di denaro, in caso di adempimento del contratto, questa deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se, invece, la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può pretendere l’adempimento o recedere dal contratto, ritenendo la caparra.

Se è invece inadempiente la parte che l’ha ricevuta, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra, salvo in ogni caso chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. In queste ipotesi, la caparra è detta “confirmatoria”.

La denuncia alla pubblica sicurezza

Il venditore ha l’obbligo di denunciare al Commissariato competente per territorio o, in assenza dello stesso, al Comune ove è ubicato l’immobile oggetto di trasferimento – ed entro 48 ore dalla data del relativo atto – l’avvenuto passaggio di proprietà, mediante spedizione con lettera raccomandata A/R, o consegna a mani del funzionario addetto, dell’apposito modulo, in duplice copia, reperibile presso i rivenditori di articoli di cancelleria.

La denuncia al Comune per la cessazione del pagamento della tassa di possesso

Il venditore deve anche comunicare al Comune – attraverso un apposito modulo – l’avvenuto passaggio di proprietà, così da non essere assoggettato al pagamento dell’IMU (o altra eventuale tassa sulla proprietà prevista) per l’intero anno. Trattandosi di un’imposta sul possesso, la stessa andrà, infatti, suddivisa tra venditore e acquirente in misura pari ai giorni di effettivo possesso, considerando che dopo il giorno quindici va calcolato l’intero mese.

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