Cos’è la nuda proprietà: vantaggi e svantaggi

In questo post parleremo di una nicchia particolare del mercato immobiliare e cioè gli immobili che vengono compravenduti con la formula della nuda proprietà. Ma che cos’è la nuda proprietà? E come funziona? Qui di seguito troverai una mini guida dettagliata con tutte le informazioni utili da sapere per conoscere appieno questa formula sempre più utilizzata per la compravendita di immobili.

Che cos’è la nuda proprietà? Come funziona, vantaggi e svantaggi per chi compra e per chi vende

La nuda proprietà è un tipo di mercato che normalmente e solitamente coinvolge – come parte promittente venditrice – una persona anziana, spesso senza eredi, che ha l’intenzione di rimanere a vivere nella propria casa, spesso vissuta da sempre e con i propri affetti, fino alla fine dei suoi giorni.

La nuda proprietà è una modalità che consente ai venditori di rimanere nel proprio bene senza esserne più proprietario ed avere liquidità derivante dalla cessione.Da parte dell’investitore, invece, c’è il vantaggio della certezza di acquistare un immobile ad un prezzo nettamente inferiore rispetto a quelli di mercato, valutata in rapporto all’età del venditore e fino al 50% rispetto alla quotazione di mercato.

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Di contro, il nuovo proprietario che acquista la casa in nuda proprietà entrerà in possesso dell’immobile in una data indeterminata, cioè all’avverata condizione del decesso della persona che ha venduto.

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Sempre sempre in materia di acquisto, è da tenere conto, e non sottovalutare assolutamente, che ben poche banche sono propense ad erogare mutui ipotecari sulla nuda proprietà in quanto non si ha la certezza e sicurezza della data di entrata in possesso del bene.

La parte venditrice ha, nel corso degli anni in cui rimarrà nell’appartamento, degli obblighi ben precisi, come – ad esempio – pagare regolarmente le imposte sulla casa, intervenire, con il diritto di voto, o delegare alle riunioni di condominio, per l’ordinaria amministrazione e informare il nuovo proprietario di eventuali delibere e riunioni straordinarie, provvedere al pagamento delle rate condominiali ordinarie, oltre che la normale manutenzione dell’appartamento stesso (impianti, serrande, finestre etc…) e rispettare la destinazione della casa, utilizzandola anche per la locazione, ma senza adibirlo ad attività professionale.

Di contro, il proprietario – nel corso del  che precede l’entrata in possesso del bene – dovrà provvedere alle spese di manutenzione straordinaria ed intervenire alle assemblee condominiali per questioni che riguardano la straordinaria amministrazione.
Come abbiamo detto, il valore dell’immobile viene deprezzato rispetto al prezzo di mercato in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto.

Se il venditore ha una età compresa tra i 45 e i 50 anni, lo sconto percentuale rispetto al valore di mercato sarà circa del 75%, mentre se il venditore appartiene alle ultime fasce di età lo sconto per il compratore si riduce tra il 25% e il 10% se il proprietario ha oltre 80 anni. In sostanza, considerando il punto di vista dell’acquirente, più il proprietario che vende è anziano e più il prezzo dell’immobile tenderà a salire.

Dal punto di vista pratico della compravendita, ovviamente ci si rivolge ad un notaio per l’atto e per quel che riguarda il pagamento; questo può avvenire in due modi, secondo accordo tra le parti: o saldato all’atto notarile come normalmente avviene nelle compravendite, oppure versando una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile. Ma – in ogni caso – è un accordo tra le parti.

Uno studio specifico (Gruppo Tecnocasa) ha evidenziato le motivazioni per il quale si acquistano immobili con la formula della nuda proprietà: si evince che il 79,0% degli acquisti di questo tipo è finalizzato all’investimento a lungo termine, mentre il 21,0% cerca questo tipo di  acquisto come abitazione principale.

Le tipologie maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 30,7% delle preferenze a pari merito con i quattro locali, anch’essi scelti dal 30,7% degli acquirenti. Questo tipo di mercato ha il maggior attecchimento nel Lazio e a seguire nelle regioni Campania, Lombardia e Piemonte. Chi si rivolge a questo tipo di acquisto ha una età compresa tra 35 e 54 anni nel 64,2% dei casi, mentre i proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 77,5% dei casi. Da notare come un precedente studio del 2015 si attestava al 77,2%, mentre rispetto al 2014 si registra un aumento di 8,1 punti percentuali.

L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (85,2%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 12,3% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.