Contratti di locazione: registrazione e iter da seguire

Parliamo dei vari tipi di contratto di locazione attualmente riconosciuti dalle leggi vigenti, che ricordiamo devono essere obbligatoriamente registrati, presso l’agenzia delle entrate della città di riferimento, o dal locatore o dal locatario – indipendentemente dal canone concordato – tranne per i contratti che non superano i 30 giorni di locazione nell’arco di un anno.

Contratto di locazione: la registrazione

La registrazione del contratti di affitto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza (se anteriore). Per la registrazione cartacea presso l’agenzia delle entrate occorrono:

• 2 copie firmate del contratto di affitto;
• 1 copia del modello 69 (“Richiesta di Registrazione”), reperibile online o presso l’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate; se non si opta per la cedolare secca serviranno le marche da bollo da 16€ cad. da applicare ad ogni contratto ogni 4 pagine o 100 righe di testo;
  la ricevuta di pagamento dell’Imposta di registro effettuata con il modello F23.

Contratti di locazione: la cedola secca

Per i contratti di affitto tra soggetti privati di immobili locati ad uso abitativo, si può anche ricorrere alla cedolare secca, che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef pari al 10%, delle addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute sul contratto di locazione.

Per i contratti con cedolare secca, va sottolineato che non vanno pagate le imposte di registro e di bollo all’agenzia delle entrate, anche se questa non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Inoltre, a tutela del locatario ricordiamo che – scegliendo questa opzione – non può essere richiesta, per  tutta la durata del contratto, l’aggiornamento ISTAT annuale del canone di locazione, anche se è previsto dal contratto.

Riguardo l’aggiornamento annuale alla variazione ISTAT, va chiarito che – se per le abitazioni residenziali vi è una completa discrezione (il rispettivo canone si può aggiornare in rapporto al 75% o anche del 100%) – per quello che riguarda gli esercizi commerciale la percentuale è fissa al 75%.

Vediamo, a questo punto, quali sono quindi i tipi di contratto sul mercato delle locazioni:

• Contratto 4+4 a canone libero: la durata minima di questo canone d’affitto è di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni in automatico. Trascorsi i primi 4 se il locatore o il locatario non inviano una lettera di disdetta con il preavviso, normalmente 6 mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova in automatico per la stessa durata del contratto in essere.
• Contratto a canone concordato 3+2: solitamente viene stipulato per andare incontro alle esigenze degli inquilini e  quelle dei proprietari che beneficiano di incentivi fiscali (detrazione forfettaria del 5%; abbattimento del 30% canone Irpef; 30% di sconto sull’imposta di registro; 49,5% del canone annuale inserito nella dichiarazione dei redditi). Alla scadenza dei 3 anni il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni.
• Contratto uso transitorio: può avere una durata massima di 18 mesi. Se alla scadenza del contratto esistono cause di transitorietà, l’inquilino e il locatore devono confermare la cosa con raccomandata prima della scadenza. Se invece queste vengono meno, il contratto transitorio prevede che venga sostituito da uno a canone libero, con la durata di almeno 4 anni.
• Contratto comodato d’uso: il locatore consegna ad un’altra persona un immobile, che potrà utilizzarlo per un tempo determinato.
• Contratto transitorio per studenti: la durata del contratto può variare dai 6 ai 36 mesi e viene concesso ad uno studente fuori sede, che si trova a studiare presso un’università ubicata dove è collocato l’immobile.