Conformità Urbanistica: Cos’è e Come Funziona?

Avete sentito parlare di conformità urbanistica, ma non sapete di cosa si tratta? Vediamo di capirne di più in questo post, andando ad analizzare che cos’è esattamente, come funziona e cosa prevede per il proprietario che deve vendere o l’acquirente che desidera acquistare.

In caso di vendita o acquisto di un immobile, è normale che un consulente immobiliare prima – e successivamente il perito tecnico incaricato dalla banca, per un eventuale mutuo ipotecario – richiedano la regolarità urbanistica dell’immobile, al fine di poter procedere con la vendita.

Si tratta di un certificato fondamentale che attesti la esatta corrispondenza tra il progetto della costruzione depositato al comune, da un tecnico abilitato, e lo stato di fatto dell’immobile e della costruzione poi realizzata. Non è raro, infatti, verificare che  in fase di progettazione, ad esempio, si sia disegnato un balcone che poi magari non è stato effettivamente realizzato, oppure una finestra prevista, ma mai aperta, oppure che sia internamente all’immobile una diversa distribuzione degli spazi. Internamente, la verifica risulta molto facile dando uno sguardo alla planimetria catastale dell’immobile e – se necessario – occorre intervenire attraverso un tecnico abilitato (geometra o architetto).

Conformità Urbanistica: i documenti necessari  che saranno richiesti sono:

•    Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
•    Concessione Edilizia: dal 1977 con la Legge 10
•    Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

Partiamo con l’analizzare un caso tipico molto frequente: un piccolo abuso interno all’immobile non sanato e non denunciato al momento della realizzazione. Parliamo – in questi casi – di uno spostamento di un muro tramezzo o della realizzazione dell’angolo cottura in salone, con conseguente creazione di una camera al posto della cucina: in questo caso è possibile sanare catastalmente e urbanisticamente la situazione con una pratica di CILA per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.

Diverso è il discorso in cui – ad esempio – si è chiuso un balcone realizzando una veranda o addirittura una camera o addirittura aver aperto o chiuso una finestra, alterando così anche l’estetica del palazzo o  della villa. In questo caso è possibile sanare con una DIA o con il Permesso di Costruire in Sanatoria.

Cosa importante è non confondere il Catasto degli immobili con l’Ufficio urbanistico del Comune, sono due cose differenti e non paragonabili. Il catasto fabbricati è un ufficio dell’Agenzia del Territorio con funzione puramente fiscale e non ha alcuna validità rispetto alla regolarità edilizia: è frequente che al catasto l’immobile esista e sia regolare, mentre al comune non risulti e sia addirittura abusivo. Di contro, l’ufficio Urbanistico del Comune di riferimento verifica la regolarità della costruzione.

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