Comprare casa e intestarla a un figlio

Desideri acquistare una casa per intestarla a tuo figlio, per poter risparmiare qualcosa sulle tasse e garantirgli allo stesso tempo un gruzzoletto per il futuro? Ecco una guida semplice, che ti permette di capire quale decisione è opportuno prendere, soprattutto se tuo figlio è ancora minorenne.

Questo tipo di pratica viene scelta normalmente per due tipi di motivi: per pagare meno tasse, oppure per iniziare ad accumulare un gruzzoletto per il futuro del proprio figlio, o della propria figlia.

Da un punto di vista giuridico, l’operazione immobiliare è possibile, anche se – come vedremo nei prossimi paragrafi – è vincolata ad alcune condizioni ben precise. Sia che si tratti  di un acquisto o che si tratti di una donazione di un immobile (leggi la guida per assicurare una casa proveniente da donazione) già di proprietà dei genitori, questo tipo di compravendite sono entrambe sottoposte all’autorizzazione del giudice tutelare del Giudice Tutelare del Tribunale competente in base alla residenza della famiglia, il quale – dopo aver fatto le adeguate verifiche e accertamenti – potrà autorizzare l’operazione. Si tratta, infatti, di un atto ufficiale di amministrazione straordinaria in favore del minore. Il giudice tutelare dovrà valutare la necessità e l’utilità dell’atto nei confronti del minore.

Per richiedere tale autorizzazione, si deve presentare un apposito ricorso in cui si illustrano i motivi di tale intenzione e l’utilità per il minore e anche gli eventuali trasferimenti dell’immobile andranno autorizzati fino a che l’acquirente non ha raggiunto la maggiore età.

Diverso è il discorso in caso di decesso di uno dei genitori e in quel caso parte dell’immobile, se in comunione dei beni, andrà in quota parte agli eredi e al coniuge rimasto in vita, e anche in questo caso rientrerà nella gestione del giudice tutelare che dovrà gestire i beni da un punto di vista economico. Se il coniuge rimasto in vita – per qualsiasi motivo – vorrà vendere il bene, dovrà chiedere al giudice, ed ottenere, l’autorizzazione alla vendita e riacquistare altro bene per pari importo del bene venduto, il tutto al fine di salvaguardare il patrimonio economico del minorenne.

Scopri anche la guida sulla provvigione all’agenzia immobiliare che ti spiega quando pagare.

Dobbiamo sottolineare che a livello giuridico, intestare una casa al figlio minore configura una forma di “donazione indiretta”.
Attenzione! In presenza di un altro figlio – o altro erede proveniente da altro matrimonio o legame – questo atto potrà essere impugnato, a meno che i genitori non provvedano a donare anche a lui la stessa somma pari al bene acquistato/donato.

Inoltre, dobbiamo sottolineare che dal momento dell’acquisto/donazione i genitori, salvo il caso di ritornare davanti al giudice o al notaio, non potranno più disporre del bene fino al compimento dei 18 anni del figlio, che ne acquisterà la piena proprietà e potrà decidere sul da farsi. Fino al compimento della maggiore età, il carico fiscale è su chi ha la patria potestà e, quindi, si occupa degli atti di ordinaria amministrazione, perché si presume che il minore non abbia le risorse per darvi seguito.

Leggi anche l’articolo sul calcolo imposte registro prima casa e tutte le altre tasse per l’acquisto.

Da sapere che ai fini fiscali il minore che ottiene questo tipo di bene non potrà al compimento dei 18 anni chiedere le agevolazioni fiscali sulla prima casa per altri immobili. Questo perchè dette agevolazioni possono essere richieste una sola volta e per una sola casa. Inoltre, un minore – non avendo reddito – non può risultare titolare di un finanziamento. Ciò comporta che se per l’immobile da acquistare si volesse chiedere un mutuo (leggi anche l’articolo acquistare casa con il mutuo), il prestito non potrà essere portato in detrazione e non potrà essere intestato al minore in quanto le banche pretendono la maggiore età tra i requisiti del mutuatario. Il mutuo sarà, quindi, necessariamente intestato ai genitori che, di conseguenza, non potranno portare in detrazione né le spese, né gli interessi passivi.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, infatti, la detrazione del mutuo è ammessa solo per chi risulta contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e dell’immobile.
Infine, ricordiamo che – ai fini fiscali di qualsiasi tipo (tasse comunali, condominiali e di qualsiasi altro titolo) e fino alla maggiore età dell’erede – i genitori avranno l’usufrutto sulla proprietà e denunceranno l’immobile tra le loro tasse come seconda casa, salvo la separazione fittizia.