Comprare casa con la formula rent to buy: come funziona

Desideri comprare casa con la formula del rent to buy o affitto con riscatto? Capiamo allora insieme di cosa si tratta esattamente e come funziona.
Questa formula di acquisto, che sta prendendo piede anche in Italia, è a tutti gli effetti un tipo di contratto immobiliare in cui si fondono nello stesso momento dell’accordo un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile a data futura (e parliamo quindi di appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi e terreni). La formula di acquisto rent to buy è oggi in uso principalmente tra i costruttori che – con questo tipo di contratto – si garantiscono un potenziale acquirente dell’immobile costruito e che spesso, per motivi di prezzo, il mercato non assorbe al momento.

Occorre sottolineare che – se l’accordo dell’affitto con riscatto riguarda un costruttore e l’immobile è allo stato grezzo – sarà necessario, da parte del costruttore stesso, cancellare l’ipoteca che grava sul bene, o in alternativa sarà possibile prevedere l’accollo del mutuo da parte del futuro acquirente. Con il sistema rent to buy il proprietario (costruttore o privato) consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone per il periodo della locazione concordata e si impegna a decidere – al momento della scadenza del periodo dell’affitto – se acquistare il bene al prezzo convenuto, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni della durata della trascrizione del contratto.

Comprare una casa con la formula affitto con riscatto: tutele per chi affitta e poi compra

Per una maggiore e totale tutela del conduttore (ovvero del futuro proprietario), la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy concordato, facendo sì che l’acquisto futuro avvenga nella sicurezza e certezza che il bene risulti libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore, in quanto la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

Per fare meglio un esempio generico prendiamo come riferimento un immobile del valore di € 100.000, con un canone mensile fissato a € 1.000 mensili. Una parte di questo canone di locazione verrà versato per il godimento del bene per il periodo del contratto di locazione, mentre il rimanente importo della locazione verrà imputato come acconto sul  prezzo convenuto per l’eventuale vendita futura. Se dopo 5 anni di contratto di locazione il conduttore deciderà di acquistare il bene, non dovrà pagare per intero i 100.000 euro convenuti come prezzo di vendita, ma verranno detratti i soldi pagati con parte dei canoni.

Ma chiariamo bene che non esiste nessun obbligo di acquisto futuro, la legge prevede la possibilità per il conduttore di recedere da qualsiasi accordo. Diversamente, se le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare il contratto pattuito sarà diverso dal rent to buy. Se, come detto, il conduttore decidesse di non comprare la casa, il proprietario potrà di contro trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato durante la validità e decorrenza del contratto di locazione, decidendo poi se rinnovarlo o lasciare terminare tale contratto.

Leggi anche l’articolo sul calcolo delle imposte d’acquisto della prima casa.

Un rischio per la proprietà dell’immobile potrebbe essere quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore che – in caso di inadempimento dei canoni di locazione – diventerebbe inadempiente, facendo così ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. Ma questo è il rischio normale della locazione, e ricordiamo che – nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione) – le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Per il conduttore/futuro proprietario uno dei rischi dell’affitto con il riscatto potrebbe essere che il canone di locazione richiesto dal proprietario dell’immobile sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione ai prezzi di mercato, in quanto il rischio di mancata futura vendita sono elevati. In sostanza, quindi, possiamo dire che acquistare una casa con la formula rent to buy conviene davvero se si è praticamente certi di voler poi acquistare realmente l’immobile che si prende in affitto.