Comprare casa dagli enti: i rischi

Sempre più spesso ci si imbatte in annunci immobiliari che riportano la dicitura “immobile da dismissione ente” e molto spesso non si capisce la natura di questo tipo di annunci o l’eventuale problematica legata all’immobile. Ma di cosa si tratta in particolare? Che cosa vuol dire comprare casa dagli enti? Facciamo un po’ di chiarezza.
comprare casa dagli enti rischi

Innanzitutto, occorre chiarire la differenza tra cartolarizzazione e dismissione.
La cartolarizzazione è da parte di un ente pubblico (tra gli altri Inail, Inps etc..) e riporta a bilancio il valore di un bene, che verrà successivamente quantificato economicamente al momento della dismissione (SCIP); mentre la dismissione è la trasformazione di un asset a bene economico ed è da parte di un ente privato (tra cui Enasarco assicurazioni).

Negli anni, i vari enti – sia pubblici che privati – hanno dovuto, come obbligo di legge, investire almeno il 30% dei loro capitali in beni immobili, da affidare in locazione ai dipendenti e loro futuri eredi. La legge 560 del 1993 ha stabilito alcune regole circa la vendita (dismissione) dei beni posseduti dallo Stato o dagli enti ed ha successivamente stabilito delle normative sulle quali si fonda l’operazione “dismissioni”, con il decreto legislativo numero 104/96 e la legge numero 662/96.

In pratica, si da la possibilità agli inquilini di acquistare con prelazione l’immobile dove da anni risiedono ad un prezzo calmierato, deciso dall’ente, decisamente sotto il prezzo di mercato di almeno un 30/40% in modo da dare continuità alloggiativa a chi ha pagato negli anni come assegnatario. Poi, se vorrà potrà rivendere l’immobile successivamente.

E qui nasce il problema, in quanto la legge impone il vincolo dei 5 anni se il titolare compra l’alloggio in contanti, altrimenti il vincolo passa a 10 anni, ma comunque in entrambi i casi bisogna avere il benestare dallo stesso ente che l’ha venduto, dato che a parità di prezzo l’ente ha la priorità a riacquistarlo.

Spesso si trovano sul mercato altre situazioni tra cui l’affittuario che si vuole vendere l’appartamento prima che ne sia proprietario, cioè con due passaggi: l’inquilino compra la casa dall’ente con i soldi del futuro acquirente e se la rivende immediatamente dopo, in pratica si fanno due atti notarili a distanza di poche ore.

Leggi anche come avviene il calcolo delle tasse per comprare la prima casa.

L’inquilino la compra al prezzo deciso dall’ente e la rivende al prezzo di mercato con un margine dovuto dai prezzi di zona.

Qual è il rischio? Il futuro acquirente fa un compromesso con un non proprietario, gli affida dei soldi sulla fiducia per farlo riscattare dall’ente e aspetta il giorno dell’atto di dismissione per poi – dopo qualche ora – fare un nuovo rogito. La situazione è complessa e farraginosa e anche un po’ rischiosa.

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