Cedolare secca sugli affitti: cos’è e come funziona

Che cos’è la cedolare secca sugli affitti? Come funziona e cosa c’entra il contratto di affitto a canone concordato? Qui di seguito troverete una guida dettagliata per saperne di più ed essere preparato in queste circostanze, ovvero nel caso dobbiate cedere o prendere in affitto un immobile.

Innanzi tutto, occorre sapere che la cedolare secca è un regime opzionale di tassazione del canone d’affitto e – in quanto opzionale – può essere applicato in sostituzione al regime ordinario.
In sostanza, possiamo dire che il regime della cedolare secca sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e quella di bollo, l’imposta di registro sulle risoluzioni e le proroghe del contratto di affitto.

Inoltre, occorre sapere che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con quali modalità è necessario comunicare al conduttore – ovvero alla persona che prende un immobile in – la rinuncia agli aggiornamenti del canone nei casi in cui si decida di optare per il regime della cedolare secca.

Leggi anche come funziona la registrazione dei contratti di locazione e i contratti di affitto a canone concordato.

Cedolare secca sugli affitti: come funziona?

Con quali modalità è necessario comunicare al conduttore la rinuncia agli aggiornamenti del canone in caso di opzione per il regime della cedolare secca?

L’Agenzia delle Entrate ha risposto così:
Nel caso in cui il locatore abbia deciso per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa – per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione – la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, includendo in questa sospensione anche la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente (articolo 3, comma 11, Dlgs 23/2011).

Quindi, per poter beneficiare della cedolare secca, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Non sono valide le raccomandate consegnate a mano, anche se con ricevuta sottoscritta dal conduttore. La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto, ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.

Qualora, in sede di proroga, il locatore confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare, con le medesime modalità, agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.
La comunicazione relativa alla cedolare secca sugli affitti non è richiesta per i contratti di locazione nei quali è espressamente prevista una clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone e per i contratti di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni. Infatti, in relazione a tali contratti di breve durata, per i quali non vige l’obbligo della registrazione in termine fisso, non è previsto il meccanismo di aggiornamento del canone (circolare 20/E del 4 giugno 2012, paragrafi 8 e 9).

Infine, è bene ricordare che le disposizioni concernenti la sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone e la relativa comunicazione non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti (articolo 3, comma 11, ultimo periodo, Dlgs 23/2011).