Cedolare secca affitti commerciali: conviene sempre?

Una grande novità utile per il mercato delle locazioni commerciali sembra in arrivo dal 1° gennaio 2018 . Nel disegno di Legge di Bilancio che il Governo ha recentemente approvato è citata la possibilità di applicare il regime fiscale della cedolare secca al 21% anche per gli uffici, i negozi e i capannoni industriali dati in locazione, con la speranza di rivitalizzare il mercato immobiliare di riferimento e dare un segnale positivo a tutto il comparto commerciale. In questo modo si spera di riavviare un settore che negli ultimi tempi sta facendo molta fatica e dargli la possibilità di rinascere. Al momento siamo ancora però fermi in quanto il disegno di legge deve ancora essere approvato dal Parlamento prima di poter essere ritenuto ufficialmente valido.
Ma agli effetti reali quali sono i vantaggi di applicare il regime di cedolare secca per questi immobili? Innanzitutto su tutto c’è il risparmio Irpef, segue il fatto la possibilità di non effettuare il pagamento dell’imposta di registro e di quella di bollo dovute per le varie registrazioni, proroghe, risoluzioni e così via.

cedolare secca affitti commerciali

Tuttavia è utile ricordare che in caso di cessione del contratto di locazione si continuerà comunque a pagare l’imposta di bollo in quanto rappresenta un’eventualità differente. Tornando ai vantaggi di questo regime fiscale dobbiamo ricordare che questa decisione è importante per lo stato al fine far emergere contratti non regolari e di evitare l’usanza tutta Italiana degli affitti in nero. Non si tratta di un obbligo la cedolare secca, ma rappresenta per le parti di un’opzione che si può esercitare oppure di cui fare a meno. La scelta ricade sulle spalle di ogni contribuente che deve scegliere da sé se usufruire di quest’opzione progettata dal Governo oppure farne a meno.


Chiariamo che non tutti potranno usufruire di questa opportunità in quanto il disegno di Legge prevede anche diverse esclusioni tra cui i titolari di partita IVA relativa unicamente agli immobili che hanno già adibito alla propria attività. Ciononostante, loro potranno comunque applicare la cedolare secca per fini personali. Inoltre saranno escluse anche varie tipi di società, enti commerciali, alcuni imprenditori e persino dei condomini. I lavoratori autonomi e i professionisti indipendenti potranno usufruire di questa opzione anche se gli immobili utilizzati venissero accatastati come abitativi, ma de facto destinati più promiscuamente all’uso ufficio. Il che rappresenta un’interessante possibilità.

Come detto l’aliquota della cedolare secca sarà pari al 21% e si tratterà a tutti gli effetti di un regime di tassazione sostitutiva della tassa Irpef e che serve anche per dare ai contribuenti la possibilità di beneficiare di alcune importanti agevolazioni eseguite sull’imposta relativa al reddito locativo. Come è stato previsto precedentemente, tutti i redditi che sono provenienti dagli affitti a loro volta stipulati con un contratto a cedolare secca non potranno essere considerati ai fini del calcolo del reddito complessivo, da cui quindi si dovrebbe pagare l’Irpef. Tali redditi, invece, saranno tassati con un’apposita aliquota vantaggiosa. Sarà importante prima di decidere fare bene i conti da parte del locatore in quanto non sempre questa scelta fa risparmiare in quanto ricordiamo che gli interessati alla tassazione con cedolare secca relativa al reddito proveniente da locazione devono immediatamente rinunciare agli adeguamenti Istat del canone d’affitto.

Tuttavia, questa non rappresenta nemmeno la sola valutazione che bisogna fare per comprendere quando il regime proposto con la cedolare secca promette, effettivamente, di risparmiare e quando, invece, no. Difatti, si consiglia di ricordare anche un altro elemento: il reddito da locazione è l’unico che si può dichiarare durante tutto l’arco dell’anno oppure i redditi provenienti dal negozio sono troppo bassi? In tal caso i vantaggi della cedolare secca potrebbero essere presto persi. Basti pensare agli incapienti (l’area no tax per tutti i redditi che non superano la soglia dei 8.125 euro all’anno). Senza la cedolare secca, questi non pagano l’Irpef sul contratto da locazione. D’altro canto, puntando alla tassazione sostitutiva pari al 21% si ritrova a dover pagare un’imposta dalla quale, altrimenti, sarebbero esenti. Il discorso è diverso ancora di più per tutti coloro che hanno dei redditi medio-alti. Con la possibilità di usufruire della cedolare secca sugli affitti dei negozi e degli uffici, le attività con i redditi medio-alti potranno risparmiare decisamente non poco sull’imposta annuale.

Come detto, l’aliquota della cedolare secca sarà pari al 21% e si tratterà a tutti gli effetti di un regime di tassazione sostitutiva della tassa Irpef e che serve anche per dare ai contribuenti la possibilità di beneficiare di alcune importanti agevolazioni eseguite sull’imposta relativa al reddito locativo. Come è stato previsto precedentemente, tutti i redditi che sono provenienti dagli affitti a loro volta stipulati con un contratto a cedolare secca non potranno essere considerati ai fini del calcolo del reddito complessivo, da cui quindi si dovrebbe pagare l’Irpef. Tali redditi, invece, saranno tassati con un’apposita aliquota vantaggiosa. Sarà importante prima di decidere fare bene i conti da parte del locatore in quanto non sempre questa scelta fa risparmiare in quanto ricordiamo che gli interessati alla tassazione con cedolare secca relativa al reddito proveniente da locazione devono immediatamente rinunciare agli adeguamenti Istat del canone d’affitto.

Insomma, i calcoli di convenienza sono variabili da caso a caso. E se proprio non si sa se approfittare delle possibilità offerte dalla cedolare secca oppure farne a meno, si può pur sempre prendere in considerazione un’altra idea: rivolgersi a un commercialista. Il professionista in questione, conoscendo tutti gli ostacoli e i problemi del settore, può offrire numerosi suggerimenti e i consigli utili per capire se vale la pena approfittare di questa novità oppure lasciar perdere.

In ogni caso, prima ancora di fare i vari calcoli relativi alla convenienza di tale possibilità, è sempre meglio attendere l’approvazione ufficiale e definitiva della Legge di Bilancio targata 2019. Difatti, è possibile che vengano apportate altre variazioni e diversi dettagli che attualmente non si conoscono e che potrebbero modificare ulteriormente i vari calcoli di convenienza. La Manovra proposta dovrebbe comunque superare i controlli parlamentari entro il 31 dicembre del 2018. A quel punto il quadro dei vantaggi e delle novità fiscali sarà decisamente più chiaro.

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