Assicurazione casa proveniente da donazione

Hai visto una bella casa, ma subito dopo hai scoperto dalle carte che proviene da una donazione? Vorresti acquistarla, ma temi per le possibili conseguenze tipiche di queste situazioni? Niente paura! Se fino a qualche anno fa, il rischio era altissimo, oggi ci sono finalmente delle soluzioni efficaci al 100%. Ecco una guida completa, con consigli e indicazioni utili, per acquistare una casa proveniente da donazione, eliminando ogni rischio di possibile rivendicazione da parte di eventuali eredi.

Iniziamo con lo specificare che la donazione – secondo il codice civile – è un contratto con il quale una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto, o assumendo verso la stessa un’obbligazione. Una volta conclusa, questa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti ed è a tutti gli effetti un atto pubblico che va effettuato alla presenza di due testimoni; pertanto è obbligatorio l’intervento di un notaio.
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La necessità dell’atto pubblico si giustifica con l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano. Molto comune come atto negli anni passati – grazie alle agevolazioni fiscali che hanno incentivato il ricorso a questo tipo di strumento – la donazione di un immobile può avvenire anche con riserva di usufrutto a vantaggio del donante, che si spoglia anticipatamente della proprietà del bene, ma tratterrà per sé l’usufrutto, che si estinguerà automaticamente al momento della morte (o al termine stabilito); il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene (ad esempio potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto) ma ne sopporterà anche le spese ordinarie e le eventuali imposte.

Dobbiamo sottolineare che la donazione è un atto soggetto a revoca per alcune cause tassative di natura etico-sociale. In particolare, può essere revocata:
•    per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
•    per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.

Le donazioni fatte da chi non aveva – o ignorava di avere figli o discendenti legittimi al tempo della donazione – possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio, o di un discendente legittimo del donante. La revocazione può essere richiesta anche se il figlio del donante era già concepito al momento della donazione.
La pratica della donazione, però, nasconde alcune insidie successive in caso di vendita dell’immobile. Il donatario avrà dei vincoli ben precisi per vendere, in quanto potrebbero rivalersi sull’immobile eventuali eredi; se – alla morte del donante- non si rinvengono nel suo patrimonio beni sufficienti a rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi potranno agire in giudizio contro la donazione, chiedendone la “riduzione”, nei limiti in cui ciò sia necessario per reintegrare la loro quota di legittima. I legittimari lesi possono agire sino a che non siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dall’atto di donazione. Il nostro ordinamento riserva ai legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità (cosiddetta “legittima”) della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che venga espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni.
Ciò vuol dire che, se un soggetto legittimario ritiene di essere stato privato, in tutto o in parte, di una quota di legittima per effetto di una donazione posta in essere in vita dal defunto, può far valere i propri diritti mediante l’utilizzo di un’apposita azione giudiziaria, detta “azione di riduzione” cui, in caso di successo può far seguito la “restituzione” del bene.
Il fenomeno delle case provenienti da donazioni è tutt’altro che raro. Nel complesso mercato immobiliare e nei mille rivoli che si nascondono intorno a questo, oltre alle problematiche riservate dal diritto di superficie, dalle ipoteche e trascrizioni con pignoramenti, dobbiamo sottolineare che circa il 7% del patrimonio immobiliare italiano è considerato a rischio, perché proveniente da donazione.
Inoltre, l‘azione di rivendicazione da parte di eventuali eredi – di cui abbiamo parlato prima – può colpire non solo il donatario, ma anche i terzi acquirenti e le banche che erogano il mutuo.

Leggi anche la guida per calcolare il valore della tua casa e l’articolo sulle tasse di acquisto prima casa!

Casa proveniente da donazione: un’assicurazione risolve il problema?

Per fortuna, però, negli ultimi anni si è imposta sul mercato una nuova possibilità di ovviare a questa problematica, che blocca di fatto la vendita, con una polizza assicurativa che copra il rischio di acquisto per un futuro nuovo proprietario, garantendone la commerciabilità in tutta sicurezza. A garanzia della certezza della prestazione assicurativa, per un rischio che può durare decenni, la polizza è stata realizzata con i Lloyd’s di Londra e da Aon, e che copre senza limiti temporali l’acquirente, contro i rischi derivanti dall’acquisto e/o finanziamento di beni di provenienza donativa, rendendoli commerciabili in sicurezza nei limiti del valore commerciale degli immobili al momento della stipula della polizza.

Per tutta la durata della polizza è possibile adeguare la somma assicurata in origine. L’azione “di restituzione” da parte di eredi legittimari ha, infatti una durata temporale che può estendersi fino a 20 anni dalla data della donazione e che può anche protrarsi oltre in caso di opposizione alla donazione. Ultimamente, alcune banche stanno aprendo il loro interesse verso questo tipo di polizza, dopo vagli spesso positivi dei propri uffici legali.

Con il versamento di un singolo premio iniziale, il rischio viene coperto senza scadenze temporali ed è sottoscrivibile in due fasi: contestualmente all’atto di donazione da uno dei due attori per garantire pro-futuro la commerciabilità del bene, oppure successivamente all’atto di donazione il donatario, il proprietario o il terzo acquirente nonché il soggetto mutuante.

La polizza Donazione Sicura tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari che abbiano acquisito un diritto sull’immobile. Ricordiamo che l’azione legale per la richiesta di restituzione del bene da parte di un legittimario può essere intrapresa fino a dieci anni dopo la morte del donante o, se il donante è ancora in vita, fino a vent’anni dopo la donazione.

Assicurazione casa proveniente donazione: come funziona?

Solo per fare un esempio pratico, si parla di una cifra di premio unico intorno agli 810,00 euro (ripetiamo che è un ipotesi e non una certezza l’importo), per immobili del valore di 250mila euro (nel caso di polizza sottoscritta contestualmente all’atto di donazione), per salire fino a 2.780 euro in caso di immobili da 750mila euro (con polizza sottoscritta successivamente all’atto di donazione). Ripetiamo che le condizioni delle compagnie assicurative che propongono queste polizze saranno personalizzate in base al tipo di donazione, cercando in tutti i modi di tutelare il potenziale acquirente dell’immobile e l’istituto di credito che ne finanzia l’acquisto o la ristrutturazione.
In particolare, la polizza tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione.

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