Acquistare casa dal costruttore conviene? Vantaggi e consigli

Stai cercando di acquistare casa direttamente dal costruttore, ma desideri raccogliere dei consigli utili? Qui di seguito troverai una guida moto utile per capirne di più anche sugli aspetti pratici e sui vantaggi diretti e indiretti derivanti dall’acquisto di una casa dal costruttore.

Innanzi tutto, è bene dare un quadro aggiornato della situazione nel nostro Paese, per capire melio il fenomeno. Nei primi mesi del 2017, le indicazioni del mercato immobiliare in tema di acquisto casa direttamente dal costruttore – anche detto acquisto di una casa “su carta” – sembrano dare segnali di ripresa.
Secondo uno studio elaborato dal gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre 2016, le abitazioni nuove avevano raggiunto il 22% del totale delle transazioni (+4% rispetto al 2015), con punte del 23,5% negli “’hinterland” e del 17,1% nelle grandi città.

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Acquistare casa direttamente dal costruttore: tutti i vantaggi

C’è da innanzi tutto da sottolineare che il Governo ha prorogato, in caso di acquisto di immobili nuovi in classe energetica A o B,  per tutto l’anno, il dimezzamento dell’Iva (sconto detraibile dall’Irpef in 10 rate annuali).

Acquistare casa dal costruttore rappresenta, infatti,  un indubbio vantaggio in termini di innovazione tecnologica dell’immobile e dell’intero stabile, dalla classe energetica elevata (pe legge devono essere A o A+) , l’isolamento termico, con gli infissi di ultima generazione, gli impianti termico ed idraulico, la presenza dei pannelli solari, di eventuali pavimenti radianti, la domotica, i parcheggi e le cantine.

A tutto si aggiunge, quindi anche la certezza di non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni, oltre ad avere spesso anche un prezzo di acquisto inferiore, perché spesso gli edifici di nuova costruzione sono posizionati fuori dal centro cittadino.

Inoltre, non è da trascurare il fatto fondamentale di essere tutelati per diverso tempo (almeno 10 anni) su eventuali vizi di costruzione che dovessero mergere dopo e che verrebbero addebitati al costruttore (in base all’articolo 1669 del Codice civile).

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Acquistare casa direttamente dal costruttore: quali rischi?

Di contro, ciò che spesso turba gli acquirenti è la possibilità che il costruttore possa fallire, con il rischio di perdere tutti gli importi versati a titolo di caparra.
Ma in effetti, quali sono gli altri possibili rischi di acquistare una casa in cantiere e quali gli eventuali accorgimenti da seguire?

Partiamo dalle garanzie che un costruttore deve fornire all’acquirente. In base alla legge 112/2005, il costruttore è obbligato a rilasciare una fideiussione (ovviamente a suo carico totalmente) all’acquirente nel momento del preliminare di compravendita e questa serve da garanzia in caso di fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta della ditta costruttrice.

Purtroppo dobbiamo, però, registrare che spesso accade che le trattative di acquisto di appartamenti, specie su carta, avvengono senza questo elemento. Tanto è vero che la norma obbligherebbe a inserire, nel preliminare, gli estremi della fideiussione. Ma il legislatore non ha previsto in sede di stesura della legge sanzioni in caso di omissione, se non l’annullabilità del contratto su richiesta dell’acquirente in caso di richiesta immediata della fidejussione bancaria.
Cosa significa? Significa che la banca – o l’assicurazione – garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate.

Sarà bene, quindi, far fare una visura camerale sulla ditta costruttrice, oltre che ipotecaria, almeno ventennale, prima di iniziare una trattativa commerciale di acquisto.

Esiste, però, una clausola che è bene tenere a mente: la fideiussione è diventata obbligatoria per le imprese costruttrici soltanto per gli immobili il cui permesso di costruire è stato chiesto dopo il 21 luglio 2005.

Occorre sapere quindi che, dalla richiesta del permesso fino all’inizio dei lavori di costruzione, possono passare anche svariati anni: non è detto quindi che la casa in costruzione su cui avete messo gli occhi rientri nell’obbligo della fideiussione.
Occorre, pertanto, informarsi assolutamente su:

• quando è stato richiesto il permesso di costruzione, oppure quando è stata consegnata la Dichiarazione di Inizio Attività della casa che si vuole acquistare;
• gli estremi della richiesta e dell’ottenimento del permesso di costruzione.

Chiarire e citare anche l’esistenza eventuale di ipoteche sulla costruzione, i dati del soggetto che deve beneficiare di questa ipoteca e se il mutuo è accollabile dal compratore.
Quanto ai pagamenti, l’iter tipico prevede una caparra confirmatoria del 10% del prezzo pattuito da versare per bloccare l’immobile. Poi si possono concordare altre tranche ad avanzamento dei lavori (da scrivere sul contratto preliminare) lasciando il saldo al rogito notarile in sede di consegna dell’immobile.

Parliamo, invece, degli accordi da prendere preventivamente con la ditta costruttrice, partendo dal capitolato per comprendere il più possibile le metodologie costruttive e la classe energetica. Questo documento deve descrivere analiticamente la costruzione nelle sue caratteristiche tecniche, tipologia dei materiali usati(struttura portante, tamponature, coperture, impianti, infissi, solai, fondazioni), planimetrie dettagliate con i punti luce e elettrici e requisiti dei singoli alloggi, tipo di riscaldamento (centralizzato o autonomo) e modello di riscaldamento (radiante pavimento, ad aria o con pannelli solari etc) finiture interne ed esterne con tipo di piastrelle ed eventuale mobilio in muratura, tipo di impiantistica elettrica ed idraulica, sistemazione delle eventuali parti esterne (giardino privato o condominiale con tipo di piantumazione, cortile interno, etc), modalità e fasi tempistiche di esecuzione lavori, tempi di pagamento dell’immobile realizzato. Nel contratto preliminare e nel rogito notarile dovranno essere presenti gli estremi di eventuali convenzioni con il Comune e relativo elenco dei vincoli.