A chi rivolgersi per vendere casa?

A chi rivolgersi per vendere casa bene e velocemente? La soluzione migliore – specie quando si ha fretta e nei casi in cui non si ha molta confidenza con questo tipo di pratiche – è rivolgersi ad un mediatore immobiliare con esperienza e professionalità. Ma vediamo da vicino cosa intende la legge per mediatore e quali figure possono essere interessate.
a chi rivolgersi per vendere casa

La definizione di mediatore

Il Codice civile non dà alcuna definizione della mediazione, ma si limita a definire la figura del mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 Cod. civ.).

Il mediatore immobiliare, oggi definito dalla legge agente immobiliare, è colui che, in possesso di un’iscrizione nella relativa sezione del ruolo tenuto dalle camere di commercio, e provvisto di particolari requisiti, diviene, per volontà manifestata espressamente dalle parti contraenti, mediante fatti concludenti, l’operatore che si occupa della conclusione di un affare che ha per oggetto l’acquisto o la locazione di un immobile, la cessione o l’affitto di un’azienda.

Nello svolgere la propria attività, il mediatore deve aver cura di operare con assoluta imparzialità e neutralità, nella piena consapevolezza delle responsabilità che assume e nel rispetto dei doveri che il Codice civile e le leggi speciali in materia di mediazione gli impongono.
Oggi l’attività del mediatore non si limita più alla sola messa in relazione tra due o più parti per la conclusione di un affare, ma si estende alla consulenza offerta al cliente nelle varie fasi dell’affare stesso e, quindi, in una qualificata assistenza professionale in campo fiscale, giuridico, tecnico ed urbanistico, pur nei limiti imposti dall’ordinamento giuridico.

Anche se molto tempo è trascorso da quando il sensale concludeva l’accordo con una stretta di mano, la naturale trasformazione dell’attività di mediazione, inquadrata sia dalla dottrina sia dalla giurisprudenza in un’ottica sostanzialmente diversa da quella codicistica, spesso indispensabile alla conclusione di un affare, giustificata da un’inevitabile trasformazione della società e delle diverse esigenze connesse, non può, in ogni modo, disattendere dalle normative di legge in vigore, dai principi di etica e di deontologia professionale, da quelli di trasparenza contrattuale e correttezza commerciale.

A chi rivolgersi per vendere casa? Il broker

Rientra nel concetto di mediatore, pur se operante nel settore assicurativo, anche la figura del broker. Prima dell’entrata in vigore della legge 28 novembre 1984 n. 792, doveva considerarsi broker (figura che pur non essendo allora disciplinata in modo espresso, era ammessa nel nostro ordinamento sulla base dei principi generali) quel soggetto esperto di tecnica assicurativa che, d’iniziativa propria o di uno dei soggetti che si proponevano la conclusione d’un contratto di assicurazione, o di entrambi questi ultimi, provvedeva a mettere in relazione l’assicurando e l’assicuratore (maturando il diritto alla provvigione nei confronti del solo assicuratore) senza essere legato a nessuna delle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, differenziandosi in tal modo, ancorché provvedesse alla esazione dei premi per conto dell’assicuratore, dall’agente di assicurazione, vincolato all’assicuratore da un rapporto di collaborazione, sia pure autonomo. Naturalmente un agente assicuratore sarà meno esperto del settore immobiliare rispetto ad un mediatore che si occupa di immobili da anni.

L’attività di mediazione immobiliare

La mediazione presuppone, sempre e comunque, l’esercizio di un’attività da parte dell’intermediario da non considerarsi come obbligo di attivarsi per la conclusione dell’affare bensì quale presupposto affinché sussista quel necessario nesso di causalità tra l’attività svolta e la conclusione dell’affare, quale effetto diretto ed immediato dell’attività del mediatore, che dia diritto allo stesso di ottenere il pagamento della provvigione ai sensi dell’art. 1755 Cod. civ.

Secondo la legge, non si può dubitare che siano riconducibili all’attività di mediazione anche le attività accessorie e riferibili alla messa in relazione delle parti interessate all’affare, tant’è che la legge 39/1989 chiarisce in modo testuale che vi rientrano tutte le attività complementari e necessarie per la conclusione dell’affare (art. 3, 1° comma), che, pertanto, rimangono soggette anch’esse alle regole della mediazione. L’introduzione da parte del legislatore di attività complementari e necessarie alla conclusione dell’affare appare, comunque, un elemento determinante al fine di configurare oggi il contratto di mediazione, quando lo stesso esula dalla semplice messa in relazione delle parti, come un contratto misto, che si pone tra mandato e mediazione, mediante il quale il mediatore, pur non assumendo obblighi giuridici, si impegna, comunque, ad attivarsi per l’esecuzione dell’incarico svolgendo due tipi di prestazioni: una di carattere materiale, l’altra di natura intellettuale. Il rapporto di mediazione appare quindi configurabile come un vero e proprio contratto a prestazioni corrispettive e l’attività svolta dal mediatore configurabile come prestazione professionale.

Ciò considerato, appare opportuno che l’agente immobiliare, nel momento in cui esige l’assunzione di precisi impegni da parte del venditore e, a sua volta, assume altrettanti specifici obblighi nei riguardi dello stesso, a cautela della propria attività, dimostri attenzione alle vicende che direttamente lo coinvolgono, tra cui, non ultime, quelle relative ad una congrua valutazione del bene e quindi alla determinazione del suo più probabile valore di mercato.

Le informazioni che il mediatore ha l’obbligo di comunicare al cliente

Le notizie fondamentali che vanno sempre comunicate dal mediatore relative all’affare mediato sono:

gli estremi del titolo di proprietà;
la circostanza che il bene è pervenuto al venditore per donazione o successione;
gli identificativi catastali;
gli estremi delle concessioni edilizie e dell’eventuale domanda o concessione in sanatoria;
l’inesistenza di autorizzazioni amministrative nell’eventualità di particolare destinazione d’uso del bene;
la mancata regolarizzazione urbanistica, con particolare riferimento alle disposizioni di legge sull’abusivismo edilizio e sull’inedificabilità dei suoli a causa di vincoli previsti dagli strumenti urbanistici adottati o in corso di approvazione e dei regolamenti edilizi approvati, ivi compreso l’eventuale mancato rilascio del certificato di abitabilità;
eventuali limiti all’uso della proprietà individuale contenuti nel regolamento di condominio;
l’eventuale stato di insolvenza della controparte o il suo stato di imprenditore, quale causa di una possibile azione di revocatoria fallimentare;
l’esistenza di iscrizioni ipotecarie e/o trascrizioni pregiudizievoli, servitù, oneri, vizi, gravami, diritti reali o personali di godimento, diritti di prelazione e riscatto spettanti a terzi, privilegi anche fiscali, che possano incidere sulla libera commerciabilità e trasferibilità dell’immobile;
eventuali arretrati per oneri ordinari o straordinari di natura condominiale, ai fini della potenziale rivalsa del condominio sull’acquirente per gli oneri dovuti dal venditore per l’anno in corso e quello precedente al trasferimento della proprietà (art. 63, disp. att. Cod. civ.).

La rappresentanza conferita al mediatore

“Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento” (art. 1761 Cod. civ.).
Il mediatore, dopo la conclusione del contratto, può pertanto ricevere da una delle parti dell’affare mediato procura a rappresentarlo all’atto definitivo di compravendita, senza con ciò disattendere alle norme di cui all’art. 1754 Cod. civ. che impone al mediatore medesimo l’obbligo di operare in assenza di qualsiasi rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Il momento in cui sorge il diritto alla provvigione

Il diritto alla provvigione sorge ogni volta che il mediatore abbia provocato l’incontro tra le parti, le quali abbiano poi concluso l’affare per effetto del suo intervento.
Nella mediazione, anche la semplice attività consistente nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e successivamente valorizzata dalle parti (Cass. civ., sez. III, 17 maggio 2002, n. 7253), né il diritto del mediatore alla provvigione resta escluso dalla circostanza che le parti contraenti siano state in precedenza tra loro in contatto, sempre che l’intervento del mediatore si sia rivelato determinante per la positiva conclusione delle trattative, qualunque sia stata la natura delle difficoltà che il mediatore abbia contribuito a superare agevolando la realizzazione dell’affare (Cass. civ. 11 giugno 1999, n. 5760), ciò in quanto, concluso l’affare tra le parti, il diritto alla provvigione sorge anche in assenza di un incarico espresso o ricostruibile, purché l’attività svolta dal richiedente la provvigione abbia avuto efficacia concausale ai fini della conclusione dell’affare (Cass. civ., sez. III, 30 gennaio 2001, n. 1290).

Il nesso di causalità tra l’opera svolta dal mediatore e la conclusione dell’affare non deve essere inteso in senso assoluto: il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.

Non è necessario che l’attività di mediazione si dispieghi anche nella fase delle trattative o della redazione del contratto. Ne consegue che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (nella specie, il diritto alla provvigione è stato riconosciuto al mediatore che aveva fissato un appuntamento presso il cantiere della società alienante, aveva fatto visionare al futuro acquirente l’intero complesso edilizio oggetto della trattativa ed aveva mostrato una delle unità immobiliari di cui il complesso stesso si componeva, senza attribuire rilievo ostativo all’intervallo di circa sette mesi intercorso tra tale attività e la conclusione del contratto) (Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2002, n. 3438; conforme Cass. civ., sez. III, 16 dicembre 2004, n. 23438).

La sottoscrizione del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione

La giurisprudenza è unanime nel ritenere che per conclusione dell’affare dalla quale sorge a norma dell’art. 1755 Cod. civ. il diritto alla provvigione a favore del mediatore – e con la quale coincide, ex art. 2935 Cod. civ., il giorno da cui decorre il termine di un anno della relativa prescrizione – deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di obbligazioni tra le parti, di un atto cioè in forza del quale si sia costituito un vincolo giuridico che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati e quindi abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto (art. 2932 Cod. civ.) o, in difetto, per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come “atto conclusivo dell’affare” (Cass. civ., sez. III, 11 maggio 2001, n. 6599). Pertanto è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta “ad substantiam” (artt. 1350 e 1351 Cod. civ.), senza doversi attendere la conclusione del contratto definitivo (Cass. civ. 11 gennaio 2001, n. 325; Cass. civ. 9 ottobre 2001, n. 12361), ciò in quanto, la stipulazione del contratto preliminare di vendita, sebbene non abbia effetto traslativo della proprietà, e dato che non costituisce una semplice trattativa, un momento del procedimento formativo del contratto, ma è un autonomo contratto, produttivo di diritti ed obblighi di contenuto patrimoniale, nel caso in cui sia concluso con l’intervento del mediatore, configura la conclusione di affare al fine del riconoscimento del diritto del mediatore stesso alla provvigione (Cass. civ. 10 novembre 1977, n. 4856 e Cass. civ. 16 dicembre 1987, n. 9348), nonché a far sorgere la responsabilità del mediatore ex art. 1759 Cod. civ., senza doversi attendere la conclusione del contratto definitivo da cui nasce (Cass. civ. 18 giugno 1981, n. 3980; Cass. civ. 9 aprile 1984, n. 2277; Cass. civ. 13 marzo 1995, n. 2905).

Ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, a nulla rileva la qualità o la quantità del lavoro svolto dal professionista, il cui unico onere, onde ricevere il dovuto compenso, consiste, appunto, nel procurare il risultato della conclusione dell’affare (Cass. civ. 30 dicembre 1997, n. 13132).
In conclusione, il mediatore non può pretendere la provvigione se, concluso tra le parti un preliminare di vendita, non si addivenga alla stipula del definitivo per essere stato il bene oggetto del contratto insuscettibile di esecuzione in forma coattiva ai sensi dell’art. 2931 Cod. civ. (In tale senso, Tribunale di Firenze 4 luglio 2001, n. 684 in conformità a Cass. civ. n. 7400/92; Cass. civ. n. 2505/95; Cass. civ. n. 9348/87; Cass. civ. n. 2944/78).

Il diritto alla provvigione anche in assenza di conclusione dell’affare

Non può escludersi, per il principio di autonomia negoziale delle parti (art. 1322 c.c.), che le stesse pongano in essere una mediazione atipica, per cui la parte che conferisce l’incarico si impegni a pagare la provvigione anche nel caso in cui rinunzi a concludere “l’affare” ovvero che l’affare non si concluda per una qualunque ragione imputabile al soggetto che ha conferito l’incarico.
E’ possibile, infatti, rendere atipica la mediazione, dando al rapporto una regolamentazione diversa da quella legale, stabilendo il diritto del mediatore al compenso anche nel caso di revoca anticipata dell’incarico, oltre che – come per legge (art. 1755 c.c.) – al verificarsi della conclusione dell’affare (Cass. civ. 16 febbraio 1998, n. 1630).
Pertanto, mentre nella mediazione quale regolata in modo tipico dalla legge, la conclusione di un contratto di mediazione non comporta l’obbligo, per la parte che abbia conferito l’incarico al mediatore, di concludere l’affare propostole da quest’ultimo, pur se esso risulti del tutto conforme alle richieste originariamente avanzate, tuttavia all’atto del conferimento in forma scritta dell’incarico di mediazione, ed in deroga al disposto di cui al successivo art. 1755, può essere concordato l’obbligo di corresponsione della provvigione, da parte del cliente, indipendentemente dalla conclusione dell’affare e per effetto della semplice acquisizione, da parte del mediatore, di un’offerta omogenea a quella indicatagli (Cass. civ. 9 ottobre 1997, n. 9818).

La provvigione e le spese del contratto di vendita

La provvigione dovuta al mediatore non rientra tra le spese del contratto di compravendita e le altre accessorie che, salvo diverso accordo tra le parti, l’art. 1475 Cod. civ. pone a carico del compratore perché la relativa spesa non è accessoria al contratto di compravendita, scaturendo da un diverso rapporto, quello di mediazione, e del diritto che, nell’ambito di questo rapporto, è attribuito al mediatore nei confronti di ciascuna delle parti che ha concluso l’affare e per la quota ad essa spettante ai sensi dell’art. 1755 Cod. civ. (Cass. civ. 24 febbraio 1993, n. 2263).

La frode in danno al mediatore

Il diritto del mediatore a percepire la provvigione sorge anche quando le parti abbiano stipulato il contratto in assenza o all’insaputa del mediatore, avvalendosi, comunque, della sua opera e valorizzandola concretamente. Stesso diritto sussiste anche nel caso in cui le parti abbiano sostituito a se stesse altri nella stipulazione del contratto. Tant’è che la Corte di Cassazione ha stabilito che il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione nei confronti delle parti che hanno concluso l’affare, ove si verifichi la sostituzione di una di esse nella stipulazione del contratto, indipendentemente dal concreto coinvolgimento della parte sostituita nella ricerca e nella sostituzione del diverso contraente (Cass. civ. 21 maggio 1998, n. 5080).

Il diritto del mediatore al rimborso delle spese

“Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso” (art. 1756 Cod. civ.).
Il rimborso delle spese sostenute, anche se previste dall’art. 1756 Cod. civ., deve riguardare specifiche attività per lo svolgimento delle quali l’agente sia stato espressamente incaricato: le spese di promozione della vendita rientrano nell’attività ordinaria, costituendo l’alea di ogni attività imprenditoriale. Per evitare un possibile contenzioso, o si deroga espressamente all’art. 1756 Cod. civ. o tali spese, se straordinarie e comunque documentate, devono essere rimborsate al mediatore fino ad un importo massimo preventivamente convenuto.

Il diritto alla provvigione anche dopo la scadenza dell’incarico

Se è pur vero che in tema di contratto di mediazione per un tempo prestabilito, la parte che conferisce l’incarico può impegnarsi a non concludere l’affare se non per mezzo del mediatore e a pagare la provvigione anche se durante il periodo di mandato rinunci a vendere alle condizioni stabilite, occorre che la comunicazione del mediatore di aver trovato persona interessata a concludere il contratto pervenga alla parte prima che il termine di efficacia del contratto di mediazione scada (Cass. civ. 1° giugno 2000, n. 7273). A tal riguardo, la Suprema Corte ha successivamente sostenuto che se l’attività svolta dal mediatore è risultata utile ed efficace successivamente alla scadenza dell’incarico di mediazione, sussiste in ogni caso il diritto alla provvigione: il conferimento di incarico al mediatore con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo non è – attesa la funzione del patto di garantire l’incaricato dall’attività concorrente di altri mediatori – indicativo anche della volontà del preponente di rifiutare l’attività del mediatore stesso dopo la scadenza del termine di validità del patto, con la conseguenza che l’opera prestata dal mediatore, se idonea ed efficiente alla conclusione dell’affare, determina per ciò stesso il diritto

I moduli di incarico vanno depositati preventivamente

Altro aspetto sostanziale della legge n. 39/1989 è dato dall’obbligo di depositare preventivamente, presso la commissione di cui all’art. 7 della detta legge, una copia dei moduli e formulari, nei quali siano indicate le condizioni del contratto, di cui si avvale l’agente immobiliare per l’esercizio della sua attività (art. 5, 4° comma). I detti moduli, relativi all’incarico di mediazione alla vendita e all’acquisto, alla locazione o alla cessione d’azienda, nonché alla proposta di acquisto – anche se detto obbligo, relativamente a quest’ultima, appare discutibile, atteso che il rapporto contrattuale avente ad oggetto il trasferimento di un diritto reale o la costituzione di un diritto personale di godimento sorge ovviamente tra promissario acquirente e proponente venditore e non tra promissario acquirente e mediatore – devono, tra l’altro, recare gli estremi dell’iscrizione nel ruolo dell’agente immobiliare o, nel caso trattasi di società, del legale o dei legali rappresentanti e del preposto, nonché della società stessa (art. 17 D.M. n. 452/90) e devono essere ispirati ai principi della buona fede contrattuale e della correttezza commerciale, nonché redatti in conformità alle norme della legge 6 febbraio 1996, n. 52 sulla tutela del consumatore, di cui si dirà ampiamente in prosieguo.

La violazione della norma di cui all’art. 5, 4° comma, della legge 39/1989, non implica ovviamente l’invalidità del contratto di mediazione, ma rileva ai soli fini dell’applicazione all’agente immobiliare delle sanzioni amministrative e disciplinari. La disciplina prevista dall’art. 5, comma 4, della legge n. 39 del 1989 ha realizzato, pertanto, una forma di pubblicità ed un sistema di controllo amministrativo della contrattazione in base a moduli o formulari al fine di assicurare maggiore chiarezza e trasparenza all’attività di mediazione professionale e di trasferire al pubblico dei potenziali clienti l’immagine positiva di affidabilità della categoria dei mediatori, intendendo con ciò tutelare direttamente una attività configurata dalla stessa legge come professionale, in quanto subordinata per il suo esercizio al possesso di specifici requisiti di capacità ed alla iscrizione in apposito ruolo, e, solo di riflesso, garantire i clienti dal pericolo che vangano ad essi sottoposti per la sottoscrizione clausole ingannevoli o particolarmente gravose. (Sul tema si è espressa la Corte di Cassazione, sez. III, con sentenza n. 3438 dell’8 marzo 2002).
La suddetta norma non prevede anche che i moduli ed i formulari debbano essere approvati dalla commissione provinciale per la tenuta del ruolo degli agenti di affari in mediazione perché se ne possa fare uso, e non stabilisce neppure la obbligatorietà dell’uso di essi per le parti che intendano stipulare nella forma scritta il contratto di mediazione.

L’incarico di mediazione per la vendita

Benché la legge non preveda espressamente l’adozione di una particolare forma per il conferimento dell’incarico di mediazione, in quanto, come sostenuto da autorevole dottrina, la natura del contratto di mediazione esclude, logicamente, la stessa possibilità della forma scritta sia per la validità che per la prova del contratto, con la conseguente ammissibilità del ricorso a qualsiasi mezzo di prova (in tal senso, Annibale Marini, La Mediazione, Giuffrè Editore – 1992, pag. 38), qualora l’incarico di mediazione sia redatto in forma scritta, assumendo in tal caso la configurazione giuridica di un contratto per adesione, deve essere, ai sensi di legge, chiaro, facilmente comprensibile ed ispirato ai principi della correttezza commerciale e della buona fede contrattuale e non può essere utilizzato se non reca gli estremi d’iscrizione nel detto ruolo dell’agente immobiliare, o nel caso trattasi di società, del legale o dei legali rappresentanti e del preposto dalla società a tale ramo di attività (procuratore o institore), obbligando, pertanto, la società ad una doppia iscrizione.
L’obbligo di apporre sul modulo il numero e la data di delibera dell’iscrizione nel ruolo persegue la finalità sociale di smascherare gli abusivi e di evitare, pertanto, che l’utente in buona fede si avvalga della collaborazione di un soggetto privo dei requisiti di legge. Qualora si tratti di un modulo prestampato, il mediatore deve preventivamente depositarne copia presso la camera di commercio nella cui giurisdizione opera.
L’incarico di mediazione alla vendita può essere conferito al mediatore anche da un terzo avente interesse sulla cosa, in quanto lo svolgimento di trattative per la vendita di una cosa non implica un potere di disposizione sulla cosa stessa e tanto meno la necessità di una forma scritta per il conferimento da parte del proprietario di questo potere, ancorché si tratti della vendita di un immobile, con la conseguenza che il rapporto di mediazione è validamente costituito anche se l’incarico sia stato conferito al mediatore da un terzo che abbia interesse nell’affare (Cass. civ. n. 1934 del 29 marzo 1982).

E’ opportuno porre l’accento sull’importanza dell’esame preventivo delle clausole contenute in un modulo di incarico per la vendita o la locazione di un immobile anche se dallo steso risulta l’avvenuto deposito da parte dell’agente immobiliare – quale obbligo sancito dall’art. 5, 4° comma, della legge 39/1989 –presso la Commissione provinciale di cui all’art. 7 della legge citata. Potrebbe essersi, infatti, verificata l’ipotesi che detta Commissione, che ha il compito di provvedere alle iscrizioni nel ruolo degli agenti di affari in mediazione ed alla tenuta del medesimo, nonché quello di ricevere in deposito i moduli e formulari utilizzati dall’agente immobiliare nell’esercizio della sua attività, abbia respinto i moduli stessi in quanto sprovvisti degli estremi di iscrizione nella sezione del ruolo suddetto dell’agente o, nel caso trattasi di società, del legale o dei legali rappresentanti e del preposto ovvero perché contenenti clausole ritenute ingannevoli o troppo onerose per il consumatore aderente al contratto di mediazione. E’ vero che la Commissione predetta non può autorizzare l’uso della modulistica in quanto, come rilevato dal Consiglio di Stato, con parere n. 455/1990 del 31 maggio 1990, non esiste nella legge n. 39/1989 una norma che imponga, per l’utilizzo dei moduli e formulari, un’autorizzazione della Commissione stessa, ma può censurarne il contenuto e, quindi, impedire l’utilizzo in forza del disposto dell’art. 2, comma 4, lett. c) della legge 29 dicembre 1993, n. 580 (Riordinamento delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura) che consente alle camere di commercio, singolarmente o in forma associata, di promuovere forme di controllo sulla presenza di clausole inique inserite nei contratti.

La clausola penale

Nei formulari di incarico vengono poste a carico del conferente e a favore dell’agente immobiliare clausole penali nel caso in cui il venditore receda anticipatamente dal contratto o si rifiuti di vendere alle condizioni stabilite. Tali clausole sono da considerarsi vessatorie e, quindi, inefficaci, non soltanto nel caso in cui prevedono il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente di importo manifestamente eccessivo (art. 1469-bis, 3° comma, n. 6), ma anche quando non è previsto il caso in cui sia l’agente a non adempiere ai suoi obblighi (art. 1469 bis, 3° comma, n. 7).
La Pretura di Roma con sentenza del 15 marzo 1999 ha stabilito che è nulla, per mancanza di causa, la clausola penale contenuta in un contratto di mediazione per la vendita di un immobile con cui si preveda il diritto del mediatore al doppio della provvigione nel caso di vendita conclusasi successivamente alla scadenza dell’incarico di mediazione con un acquirente presentato dal mediatore, giacché connotato essenziale della clausola penale è la sua connessione con l’inadempimento colpevole di uno dei contraenti e pertanto non è configurabile allorché sia collegata all’avverarsi di un fatto non imputabile alla parte.

Nel determinare l’entità della penale, è comunque essenziale distinguere tra la mancata conclusione dell’affare, per fatto o colpa attribuibili al venditore – e quindi il riconoscimento della prestazione d’opera effettuata dal mediatore – e l’inadempimento ad uno specifico obbligo contrattualmente assunto. Il Giudice di pace Roma, con sentenza del 19 settembre 2002, ha stabilito che è abusiva ai sensi dell’art. 1469 bis, comma 3, n. 6 cod. civ. e, dunque, è inefficace, la clausola penale che attribuisce al mediatore, in caso di recesso anticipato del contratto, il diritto ad una penale pari all’importo della provvigione pattuita.

Gli elementi dell’incarico di mediazione per la vendita

L’incarico di mediazione per la vendita deve contenere:
– i dati identificativi del conferente l’incarico 1;
– i dati identificativi del/i proprietario/i, se diverso/i dal conferente l’incarico;
– i dati identificativi dell’agente immobiliare2;
– l’ubicazione, descrizione e destinazione d’uso dell’immobile3;
– le condizioni di vendita: prezzo richiesto e modalità di pagamento4;
– le modalità di conferimento dell’incarico: se in esclusiva e irrevocabile o non in esclusiva5;
– la data di scadenza dell’incarico;
– la situazione giuridica dell’immobile6;
– la provvigione spettante all’agenzia in caso di conclusione dell’affare;
– il compenso dovuto all’agenzia, quale prestazione d’opera, nel caso il conferente non voglia concludere l’affare alle condizioni e termini d’incarico;
– la clausola penale7;
– la clausola relativa al rimborso delle spese, ovvero alla rinuncia a tale diritto da parte dell’agenzia.

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